REKOMENDASI RUMAH DIJUAL DI PALEMBANG

Ya, pertanyaan di atas merupakan hal yang amat sangat sering terjadi bagi orang-orang yang memiliki keinginan untuk membeli rumah sendiri. Ada banyak sekali pertimbangan yang harus Anda pikirkan matang-matang jika Anda memang ingin membeli rumah. Dan kadang kala, pertimbangan tersebut menggiring Anda untuk memilih menyewa terlebih dahulu. Lalu, bagaimana cara Anda benar-benar tahu ini sudah waktunya Anda untuk membeli atau sebaiknya tetap menyewa? Di bawah ini Anda bisa melihat konsekuensi dari tiap pilihan ditinjau dari berbagai aspek.

1. Aspek Budget (Anggaran)

Ingatlah bahwa untuk membeli sebuah rumah, Anda harus mengeluarkan dana yang jumlahnya bisa mencapai ratusan juta atau bahkan bisa sampai miliaran Rupiah tergantung kondisi rumah yang ingin Anda beli. Entah Anda memilih untuk membeli secara lunas atau dengan program kredit, ujung-ujungnya Anda akan mengeluarkan uang dengan jumlah yang besar. Kalaupun Anda memilih metode KPR (yang sering dianggap sebagai cara untuk meringankan beratnya beban budget untuk membeli rumah) Anda harus mengingat kewajiban Anda untuk membayar cicilan KPR yang harus Anda lakukan selama periode tertentu tergantung persetujuan yang sudah Anda sepakati di awal. Jadi, kalau Anda memilih membeli rumah secara KPR dalam rentang waktu 15 tahun, tanpa ada maksud untuk menakut-nakuti, Anda akan “dihantui” kewajiban membayar cicilan selama 15 tahun. Apakah Anda siap? Kemudian, jika Anda memilih untuk membeli rumah, sebagai pemilik rumah, Anda akan memiliki kewajiban untuk membayar biaya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Belum lagi Anda juga harus menyediakan dana untuk pemeliharaan rumah serta perbaikan yang jumlahnya bisa tidak terduga.

Lalu bagaimana jika Anda memilih untuk menyewa? Dibandingkan dengan membeli rumah, jelas anggaran yang dibutuhkan lebih kecil karena Anda hanya harus menyisihkan dana untuk membayar sewa rumah atau apartemen entah itu secara bulanan atau tahunan. Anda tidak akan dipusingkan dengan biaya PBB. Dana renovasi dan pemeliharaan juga bukan menjadi kewajiban Anda. Sebagai penyewa, Anda memiliki hak untuk meminta pemilik properti yang Anda sewa untuk membayar biaya pemeliharaan dan renovasi jika memang dibutuhkan.

2. Aspek Stabilitas

Apabila Anda memilih untuk membeli rumah, Anda akan merasa lebih aman. Alasannya adalah Anda sudah memiliki tempat tinggal yang tetap untuk Anda sendiri dan juga keluarga yang tercinta (jika Anda sudah berkeluarga). Namun hal tersebut tidak akan Anda rasakan apabila Anda menyewa properti masih menjadi pilihan Anda. Bisa jadi Anda malah merasa khawatir karena belum memiliki tempat tinggal yang tetap. Sebagai penyewa, Anda tidak bisa berbuat apa-apa jika nantinya pemilik properti memutuskan untuk berhenti menyewakan propertinya pada Anda. Mau tidak mau, Anda harus hengkang dan mencari tempat yang baru lagi.

3. Aspek Investasi

Bagi Anda yang membeli rumah, Anda harus tahu bahwa properti yang Anda beli sebenarnya merupakan sebuah investasi dengan jangka waktu yang panjang. Dan bisa dibilang, investasi semacam ini sangat menguntungkan dan juga aman karena harga properti memiliki kecenderungan untuk naik setiap tahunnya. Jadi kalaupun saat ini Anda mengeluarkan uang dengan jumlah yang banyak untuk membeli properti, yakinlah bahwa sebenarnya uang tersebut tidak hilang melainkan berubah bentuk saja. Nantinya, kalau memang dibutuhkan, Anda bisa menjual properti yang Anda miliki tersebut dan lihatlah bagaimana nilai uang yang Anda bayarkan dulu akan berlipat. Sebaliknya, jika Anda menyewa properti, Anda tidak akan bisa menganggap properti yang Anda sewa sebagai sebuah bentuk investasi karena pemilik investasi adalah orang yang memiliki properti tersebut.

4. Aspek Fleksibilitas

Ketika Anda sudah membeli properti, seketika itu juga Anda memiliki kebebasan penuh terhadap properti tersebut. Anda bisa mendekorasinya, merenovasi, menambah bagian properti sesuka hati Anda. Bahkan jika Anda ingin merusaknya-pun, Anda bebas melakukannya. Tidak ada orang yang akan bisa melarang Anda melakukan hal tersebut. Namun jika Anda menyewa, Anda tidak diperkenankan untuk melakukan renovasi ataupun mengubah tata letak properti sesuka hati. Kecuali jika Anda meminta ijin dari pemilik properti yang Anda sewa dan Anda mendapatkan ijinnya. Kendati demikian, menyewa properti memiliki fleksibilitas tinggi untuk urusan mobilitas. Apa maksudnya? Jika Anda orang yang cenderung berpindah-pindah tempat tinggal karena suatu perkara, sebagai contoh pekerjaan Anda sering berpindah-pindah kota atau bahkan luar negeri, akan akan lebih nyaman bagi Anda untuk menyewa properti. Jadi kalaupun pekerjaan Anda meminta Anda untuk pindah tempat kerja, Anda bisa langsung memutus sewa properti yang sedang Anda miliki sekarang dan mencari properti lain untuk disewa sesuai dengan tempat kerja Anda yang baru. 

Jika Anda memang sudah memutuskan untuk membeli rumah saja, untuk menjawab pertanyaan di atas, Anda harus tahu beberapa keuntungan dan kerugian jika membeli rumah yang baru serta keuntungan dan kerugian membeli rumah bekas.

1. Keuntungan Membeli Rumah Baru

Keuntungan pertama yang akan Anda dapatkan adalah masalah desain. Dengan membeli rumah baru, Anda dapat menyesuaikan desain rumah dengan keinginan Anda. Dan bisa dipastikan, desain rumah bisa lebih up to date atau lebih modern. Kemudian, karena Anda membeli rumah yang baru, sudah bisa dipastikan Anda tidak perlu takut mengeluarkan uang ekstra untuk urusan renovasi mengingat rumah yang baru Anda beli merupakan bangunan yang baru. Jangan lupakan juga urusan garansi. Seringkali developer sekarang ini memberikan tanggungan jaminan perbaikan kalau-kalau terjadi kerusakan dalam jangka waktu yang ditentukan pada saat akad jual beli dilakukan.

Membeli rumah yang baru juga akan memberikan eksklusifitas tersendiri. Biasanya lingkungan perumahan yang eksklusif terbentuk melalui tipe perumahan dengan jenis cluster atau bisa juga dengan jenis townhouse. Untuk urusan keamanan, jika Anda membeli rumah baru, akan lebih terjamin. Sudah bukan hal yang asing lagi jika perumahan baru sekarang ini dibuat dengan sistem one gate dan memiliki tenaga security yang bekerja selama 24 jam. Membeli rumah baru juga bisa membuat Anda menikmati beberapa promo yang ditawarkan pihak developer untuk mempermudah mereka menjual properti yang mereka tawarkan. Sebagai contoh, Anda bisa mendapatkan perabot rumah gratis, tambahan atap di carport, cash back, ataupun hal-hal yang lainnya.

Fasilitas rumah juga biasanya sudah tersedia dengan cukup lengkap. Rata-rata developer belakangan ini sudah menyediakan fasilitas umum dan juga sosial yang ditujukan untuk meningkatkan kenyamanan penghuninya. Yang terakhir, untuk opsi pembeliannya juga bisa dilakukan secara Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang tentunya akan meringankan Anda dalam membeli rumah tersebut. Bahkan, tidak jarang sekarang ini banyak developer yang bisa memberikan keringanan lebih dengan uang muka yang bisa dicicil. Tidak tanggung-tanggung, uang muka tersebut bisa dicicil dalam jangka waktu 1 – 2 tahun. Tapi ingat, tidak semua developer bisa menawarkan hal ini. Jadi akan lebih baik bagi Anda untuk mencari tahu terlebih dahulu.

2. Kekurangan Membeli Rumah Baru

Area perumahan baru bisa jadi cukup sepi. Karena lingkungannya masih baru, bisa jadi para penghuni masih belum terlalu mengetahui seluk beluk kawasan. Kemudian, apabila Anda membeli rumah dengan sistem indent, sangat mungkin bagi Anda untuk menunggu sampai rumah benar-benar siap untuk dihuni karena masih dalam tahap pembangunan dengan desain indent yang Anda inginkan. Jika Anda membeli rumah dengan sistem cluster, terkadang ada kebijakan developer yang melarang Anda untuk mengubah bentuk rumah khususnya bagian depan atau fasad. Tujuannya adalah untuk membuat cluster terlihat rapi dan seragam.

Anda juga harus sangat berhati-hati dalam memilih developer yang akan membangun rumah Anda. Sudah banyak kasus yang menunjukkan developer yang ingkar janji. Sebagai contoh, penyelesaian pembangunan rumah molor dari waktu yang sudah disepakati. Ada baiknya Anda memilih developer yang bonafide dan bereputasi baik serta sudah terdaftar sebagai anggota Real Estate Indonesia (REI). Lalu, sangat mungkin bagi Anda untuk menemukan bagaimana fasilitas seperti air, telepon, dan listrik masih belum siap walaupun rumah sudah dalam kondisi siap huni. Inilah mengapa Anda sangat disarankan untuk menyanyakan hal ini pada developer. Dan jangan lupakan masalah sertifikat. Jika Anda membeli perumahan dengan sistem cluster, sertifikat yang Anda dapatkan biasanya adalah Hak Guna Bangunan (HGB) dan kondisi tanahnya belum dipecah-pecah. Sangat penting bagi Anda untuk membuat memo ke pihak developer mengenai kapan sertifikat tersebut akan diserahkan pada Anda. Apakah setelah akad kredit selesai atau setelah rumah dilunasi.

3. Keuntungan Membeli Rumah Bekas

Tidak susah mencari orang yang jual rumah Palembang dalam kondisi second/bekas. Dan jika Anda memilih pilihan ini, satu keuntungan yang bisa Anda dapatkan adalah harga yang bisa dinegosiasikan dengan pemiliknya langsung. Dengan demikian, sangat mungkin bagi Anda untuk mendapatkan rumah dengan harga yang murah tapi ukurannya lebih besar. Apalagi jika Anda mengetahui penjualnya ternyata sedang dalam kondisi Butuh Uang (BU). Membeli rumah bekas secara tidak langsung memastikan Anda membeli rumah yang benar-benar sudah siap huni. Kecuali jika ternyata terjadi kerusakan parah yang membutuhkan perbaikan besar.

Untuk urusan lingkungan, membeli rumah bekas memungkinkan Anda untuk mendapatkan lingkungan yang sudah terbentuk karena adanya tetangga yang sudah lama menempati area tersebut. Sosialisasi bisa dilakukan dengan mudah dengan tujuan untuk mengetahui seluk beluk area permukiman lebih jauh lagi. Tidak hanya itu saja, fasilitas umum sekitar hunian juga seharusnya sudah tertata dan tersedia. Sebagai contoh, sudah terdapat sekolah, sarana kesehatan, dan juga transportasi umum yang sudah lewat di sana. Anda juga bisa lebih lega karena kemungkinan besar Anda tidak perlu bersusah payah mengurus sertifikat rumah lagi karena rumah bekas seharusnya sudah dilengkapi dengan sertifikatnya. Dan fasilitas seperti listrik, air, serta telepon seharusnya sudah tersedia dan siap untuk digunakan.

4. Kekurangan Beli Rumah Bekas

Anda harus sangat jeli dalam melihat usia bangunan rumah dan juga bagian-bagian yang sekiranya membutuhkan renovasi lebih jauh. Gunakan hal ini sebagai pertimbangan dan lakukan semacam kalkulasi. Jangan sampai dana yang Anda keluarkan untuk tujuan renovasi tersebut melebihi batas yang kalau Anda hitung-hitung ternyata bisa Anda pakai untuk membeli rumah yang baru. Selain itu, Anda juga harus jeli melihat riwayat dan status rumah. Tujuannya adalah jangan sampai Anda merasa rugi di masa depan. Sebagai contoh, ternyata rumah tersebut dulunya adalah kuburan yang akan membuat Anda merasa tinggal di rumah angker sepanjang hidup Anda.

Membeli rumah bekas bisa jadi membuat Anda tidak terlalu puas dengan desain bangunannya. Hal ini sebenarnya sangat wajar karena selera pemilik sebelumnya bisa jadi tidak sama dengan selera Anda. Konsekuensi selanjutnya adalah Anda harus bisa menyesuaikan diri dengan lingkungan yang sudah terbentuk karena lingkungan tetangga yang menghuni terdiri dari bermacam-macam keluarga. Bisa jadi ada keluarga muda dan keluarga usia lanjut di sana. Hal ini biasanya kurang cocok bagi Anda yang mengidamkan kebebasan. Sangat mungkin juga bagi Anda untuk menemukan bahwa rumah bekas yang Anda beli tersebut ternyata kualitas bangunannya di bawah standar. Sebagai contoh, atapnya sudah rapuh di beberapa titik. Atau bagian lantainya sudah ada yang pecah. Atau ada bekas coret-coretan anak kecil di temboknya.

Walaupun cukup jarang terjadi, kemungkinan ada kasus yang melibatkan rumah bekas yang Anda beli tersebut bisa saja tetap ada. Sebagai contoh, ternyata rumah tersebut masih masuk sengketa seperti harta gono-gini, warisan, hasil sitaan, dan lain sebagainya. Jadi, selalu pastikan hal tersebut agar nantinya Anda tidak merasa dirugikan. Mencari orang yang jual rumah di Palembang dalam kondisi bekas atau second sebetulnya tidak gampang. Anda harus sangat serius dalam melakukan “perburuan”. Gunakan media iklan di koran atau Anda bisa juga browsing di internet. Intinya, membeli rumah bekas membutuhkan usaha ekstra bagi Anda untuk urusan pencariannya. 

Hal ini juga sering menjadi kebimbangan tersendiri bagi Anda yang ingin membeli rumah baik itu yang baru maupun yang bekas. Nah di bawah ini Anda bisa melihat penjelasannya sehingga Anda bisa menentukan mana yang terbaik untuk Anda.

1. Harga

Jika Anda membeli properti di dalam perumahan, biasanya harganya akan lebih tinggi jika dibandingkan dengan rumah yang ada di luar perumahan. Alasannya adalah karena tanah di dalam perumahan umumnya memiliki legalitas yang lebih lengkap serta lebih aman dibandingkan dengan tanah yang biasa. Selain itu, infrastruktur yang tersedia sudah lebih lengkap dan lebih sistematis. Misalnya, sudah ada saluran pembuangan air, jaringan listrik, taman bermain, dan fasilitas-faslitas yang lainnya.

Bagaimana jika Anda membeli rumah yang bukan di dalam perumahan? Untuk urusan harganya, tentu saja lebih murah karena pada dasarnya Anda membeli tanah saja. Anda tidak perlu memikirkan tentang membangun fasilitas dan infrastruktur seperti yang sudah disebutkan di atas.

2. Pengurusan Dokumen

Membeli rumah di perumahan tidak akan membuat Anda pusing masalah pengurusan dokumen. Misalnya saja dokumen Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan juga sertifikatnya karena semua hal tersebut sudah diurus oleh pihak developer. Beda halnya jika membeli di luar perumahan. Anda harus mengurus semuanya sendiri.

3. Desain Rumah

Anda tidak akan bisa menentukan desain sesuai selera Anda jika membeli di dalam perumahan. Desainnya sudah dalam bentuk “terima jadi” dari pihak developer. Bahkan, beberapa developer punya aturan yang cukup ketat masalah desain ini seperti tidak memperbolehkan Anda untuk mengubah tampilan rumah. Sebagai akibatnya, Anda tidak bisa memiliki kebebasan sepenuhnya untuk melakukan renovasi terhadap rumah Anda. Lain jika Anda membeli rumah di luar perumahan. Anda bebas menentukan desainnya pada saat membangun sendiri. Kalaupun Anda membeli rumah yang sudah jadi, Anda tetap memiliki kebebasan untuk melakukan renovasi sesuka hati Anda.

4. Keamanan

Untuk urusan keamanan, perumahan tentu memiliki tingkat keamanan yang lebih tinggi karena adanya petugas keamanan. Petugas ini akan mengawasi siapa saja yang keluar dan masuk dari kompleks perumahan. Dengan demikian, kehadiran orang yang tidak dikenal dan bisa menimbulkan potensi bahaya bisa diminimalisir. Jika membeli rumah di luar perumahan, akses masuk ke area rumah Anda akan lebih terbuka. Biasanya tidak ada petugas keamanan khusus yang mengawasi lingkungan pemukiman Anda. Kalaupun ada, biasanya merupakan insiatif dari warga-warga sekitar untuk membentuk satuan khusus guna menjaga keamanan tempat tinggal.

5. Akses

Bagi Anda yang pernah bertamu di kompleks perumahan, bisa jadi Anda merasa sedikit risih mengenai masalah akses karena Anda diminta untuk mengisi buku tamu di pos security ketika akan memasuki kompleks perumahan. Tujuannya, seperti yang sudah dijelaskan di atas, adalah untuk menjaga keamanan kompleks. Jadi bisa dibilang, kompleks perumahan bisa jadi cukup merepotkan bagi tamu yang akan berkunjung. Selain itu, kompleks perumahan juga biasanya memiliki akses yang lebih sulit untuk urusan transportasi umum. Biasanya pihak pengembang tidak memperkenankan transportasi umum untuk menjadikan kompleks perumahan sebagai bagian dari trayeknya. Tapi di sisi lain, hal ini bisa memberikan keamanan yang lebih bagi anak-anak karena minimnya kendaraan yang berlalu lalang di dalam kompleks perumahan. Hal berbeda akan Anda alami jika membeli rumah yang bukan perumahan. Anda bebas menerima tamu dan Anda juga bisa memiliki akses yang lebih mudah untuk urusan transportasi umum.

6. Fasilitas

Kompleks perumahan biasanya memiliki fasilitas bersama yang bisa digunakan seperti taman, kolam renang, atau taman bermain anak. Developer menyediakan fasilitas-fasilitas tersebut untuk menarik minat calon pembeli. Fasilitas-fasilitas tersebut umumnya tidak bisa Anda dapatkan di luar perumahan.

7. Sosialisasi

Sudah bukan rahasia lagi jika para penghuni perumahan biasanya lebih individualis dan tidak terlalu suka bersosialisasi dengan tetangga kanan kiri. Kondisi yang berbeda terjadi di luar perumahan di mana warganya biasanya rutin mengadakan pertemuan seperti pertemuan RT, RW, dan lain sebagainya. 

Jika Anda baru saja pindah ke Palembang, maka kemungkinan besar belum mengetahui lokasi-lokasi favorit untuk bertempat tinggal. Team properti-palembang akan memberikan rekomendasi berdasarkan lingkungan, fasilitas dan prospek investasi untuk masa depan. Baiklah mari kita bahas satu per satu.

1. Alang-Alang Lebar & Talang Kelapa

• Prospek Investasi: Sunrise. Kawasan Baru dan Berkembang.
• Perumahan: Citra Grand City Palembang, Spring Hill, The Pavillion, Mandiri Residence, Green Resort.
• Akses Transportasi Umum: Stasiun LRT Asrama Haji (10 Menit).
• Fasilitas Umum Terdekat: Pasar Alang-Alang Lebar, Amanzi Waterpark, Bandara SMB II (15 Menit), RS Ernaldi Bahar, Puskemas Alang-Alang Lebar, Giant Supermarket.
• Sekolah-Sekolah Terdekat: TK-SD-SMP-SMA LTI IGM, TK-SD-SMP Ignatius Global School, TK-SD Khalifah, SIT Fathona
• Taksiran Harga Tanah 2018: 3-4 juta / m2 (Citra Grand City)

Alang-alang lebar sekarang menjadi primadona baru di kota Palembang. Arah pembangunan lokasi ini mirip-mirip dengan Kelapa Gading, dimana rumah-rumah yang berskala middle-up berkumpul disini. Pemain terbesar pada lokasi ini adalah Ciputra dengan proyek Citra Grand City Palembang. Bisa dibilang ini merupakan proyek perumahan terbesar saat ini di Palembang. Arah pembangunan pada kawasan ini terbilang prospektif untuk di masa depan.

Kelemahan lokasi ini adalah kurangnya transportasi umum yang melintasi. Namun, bagi warga untuk kawasan ini hal tersebut bukalah masalah yang besar, karena mayoritas warga memiliki kendaraan pribadi masing-masing. Lokasi juga sedikit jauh dari pusat kota, namun waktu tempuh ke pusat kota tidak terlalu lama berkisar 15-25 menit karena tidak terlalu macet.

2. Jakabaring & Tegal Binangun

• Prospek Investasi: Sunrise. Kawasan Baru dan Berkembang.
• Perumahan: Ogan Permata Indah (OPI), Apartemen Sentraland, Centropark Residence dan Puluhan perumahan-perumahan kecil
• Akses Transportasi Umum: Stasiun LRT DJKA (OPI Mall), Stasiun Jakabaring (Jakabaring Sport City) dan Stasiun Polresta.
• Fasilitas Umum Terdekat: Pasar Induk Jakabaring, OPI Waterpark, OPI Bird Park, OPI Mall, Lippo Plaza, RSUD Bari, RSIA Hermina.
• Sekolah-Sekolah Terdekat: Sekolah Alam Palembang, SMAN SUMSEL, Sekolah Olahraga Sumsel, Poltekpar Palembang, Universitas Bina Darma
• Taksiran Harga Tanah 2018: 3 – 5 juta / m2 (tepi jalan utama jakabaring)

Dengan adanya Asian Games 2018, siapa yang tidak tahu dengan kawasan Jakabaring di Palembang? Kawasan yang memiliki perkembangan paling cepat di Palembang. Infrastruktur canggih seperti LRT, Tol Palembang – Indralaya dan Tol Kayu Agung – Palembang – Betung, yang termasuk pada proyek strategis nasional Trans Sumatera. Belum lagi ada banyak event-event internasional seperti Asian Games 2018. Bodoh sekali kalau tidak mau berinvestasi di Jakabaring.

Kelemahan lokasi ini adalah dahulu terkenal sebagai lokasi dengan kriminalitas yang tinggi, namun semenjak adanya Polresta Kota Palembang tingkat kriminalitas pada wilayah ini turun drastis bahkan bisa dibilang hilang sama sekali. Kelemahan lainnya adalah dasarnya kawasan ini adalah rawa-rawa, sehingga jika salah pilih lokasi bisa rentan kebanjiran. Dan Terakhir adalah persoalan batas wilayah, hampir sebagian wilayah Jakabaring, start dari OPI Mall menuju Tegal Binangun berada di wilayah Banyuasin. Yang artinya akan menyebabkan kesulitan sendiri untuk mengurus surat-surat dan perizinan. Pusat administrasi Kabupaten Banyuasin sendiri berada di Pangkalan Balai yang berada 2 jam jauhnya dari Jakabaring. Hal ini sedang coba diatasi oleh Pemerintah Daerah untuk memperluas wilayah Palembang, namun sementara masih belum ada kepastian batas wilayah yang jelas. Selalu pastikan rumah yang akan dibeli memiliki sertifikat di Palembang atau Banyuasin.

3. Kenten & Sako Baru

• Prospek Investasi: Sunrise. Kawasan Tua Tapi Stabil
• Perumahan: Graha Bukit Raflesia, D’miro Residence, The Spring Kenten, dan puluhan perumahan kecil lainnya.
• Akses Transportasi Umum: Angkutan Umum. Tidak ada Jalur LRT terdekat.
• Fasilitas Umum Terdekat: Pasar Kenten, Indogrosir, Giant Supermarket, Palembang Trade Center (PTC Mall)
• Sekolah-Sekolah Terdekat: SDIT Al-Azhar, My School, Paramount School, dan SD-SMP-SMA Negeri.
• Taksiran Harga Tanah 2018: 2.5 – 4 juta / m2 (tergantung lokasi)

Kenten dan Sako Baru merupakan kawasan residensial yang sudah terbilang tua dan padat. Namun masih sangat stabil. Penduduk pada kawasan ini sangatlah padat dan ramai. Faktor inilah yang membuat perusahaan retail besar seperti Indogrosir dan Giant membuka cabang di Lokasi ini, karena captive market yang sudah luar biasa besar dan ramai.

Kelemahan terbesar dari wilayah ini adalah KEMACETAN. Sudah menjadi cerita lama ketika pagi dan sore jalan akses menuju kenten ini sangatlah macet. Akibat jalan akses yang hanya 4 jalur dipadati oleh warga yang ingin beraktifitas. Namun karena banyaknya sekolah dan fasilitas umum yang bagus di kawasan ini, membuat banyak warga enggan untuk pindah rumah dari kawasan ini.

4. Alamsyah Ratu Prawira & Musi 2

• Prospek Investasi: Sunrise. Kawasan Tua Tapi Stabil
• Perumahan: Perumahan Bukit Sejahtera (Poligon), Citraland Palembang, Perumahan Grand Hill
• Akses Transportasi Umum: Angkutan Umum. Tidak ada Jalur LRT terdekat.
• Fasilitas Umum Terdekat: Pasar Poligon
• Sekolah-Sekolah Terdekat: SD Az-Zahrah, Universitas Sriwijaya, SMAN 1 Palembang, SMAN 10 Palembang, SMPN 17 Palembang, SMPN 18 Palembang
• Taksiran Harga Tanah 2018: 3 – 3.5 juta / m2 (Perum. Bukit Sejahtera)

Kawasan ini bisa dibilang kawasan orang kaya lama di Palembang. Terutama pada perumahan Bukit Sejahtera atau yang lebih dikenal oleh warga setempat sebagai Poligon. Bisa dibilang kebanyakan pejabat pemerintahan dan pengusaha sukses bertempat tinggal disini. Hampir semua rumah memiliki luas tanah yang besar (rata-rata) 200-400 m2. Tak salah sebut apabila kawasan poligon ini Pondok Indah-nya Palembang.

Kelemahan dari kawasan ini adalah rentan banjir karena tanah aslinya adalah rawa-rawa. Dahulu memang sangat terkenal rawan banjir. Namun semenjak dibangunnya kolam retensi besar dan saluran air yang besar membuat sejak 5 tahun belakangan ini sudah tidak pernah banjir lagi. Dan meskipun kawasan ini terbilang tua, tetapi biasanya anak dan cucu dari penghuni lama di perumahan ini tetap memilih tinggal di kawasan ini, sehinggal demographic inflow kawasan ini tetap tinggi.

Untuk Citraland Palembang, terlihat cukup prospektif namun masih dalam fase awal pembangunan. Belum ada penghuni sama sekali, karena masih dalam tahap awal. Wait and see.

6. Rajawali

• Prospek Investasi: Sunrise. Kawasan Tua dan Baru Diperbaiki
• Perumahan: Kebanyakan Rumah Pribadi
• Akses Transportasi Umum: Angkutan Umum. Tidak ada Jalur LRT terdekat.
• Fasilitas Umum Terdekat: Social Market, Rajawali Village
• Sekolah-Sekolah Terdekat: SMA Xaverius 1, Singapore International School, IBA dan banyak sekolah bagus lainya
• Taksiran Harga Tanah 2018: 10-15 juta / m2

Kawasan residensial paling premium di Palembang. Yang tinggal disini biasanya orang kaya lama dan mayoritas tionghoa. Berada bisa dibilang sangat dekat ke pusat kota dan berisi hotel dan komersial yang luar biasa bagusnya. Rumah-rumah disini sangatlah besar, berpagar mewah dan tinggi. Sangat mudah mencari makan dan akses ke sekolah terbaik di Palembang.

Kelemahan dari lokasi ini adalah harganya sudah sangat tinggi, sehingga kemungkinan untuk mengharapkan kenaikan harga sudah rendah. Selain itu masalah keamanan harus urus masing-masih dan fasilitas bersama tidak ada.

7. Sukabangun, Sukarela & Talang Buruk

• Prospek Investasi: Sunrise. Kawasan Tua dan Baru Diperbaiki
• Perumahan: El Classioco @ Sukabangun, Simphony @ Sukarela, Osaka KM5, Istana Arofatuna.
• Akses Transportasi Umum: Stasiun LRT RSUD SUMSEL, Stasiun LRT Punti Kayu (Gramedia World)
• Fasilitas Umum Terdekat: RSUD SUMSEL, RS GIGI & MULUT, RS MATA, JM Sukarame, Gramedia World.
• Sekolah-Sekolah Terdekat: SD-SMP-SMA Muhammadiyah, Poltekes Palembang, SMAN 6 Palembang.
• Taksiran Harga Tanah 2018: 3-5 juta / m2 (Tergantung Lokasi)

Lokasi yang berada pada jalur utama kota Palembang, dilewati oleh LRT Palembang. Bisa dibilang kawasan ini berada di jantung kota Palembang. Karena hampir semua fasilitas umum berada disini. 

Kelemahan dari lokasi ini adalah untuk jalan akses masuk ke Sukabangun dan Sukarela, terbilang cukup kecil (hanya ada 2 jalur). Terkadang pada jam-jam tertentu cukup macet karena padatnya kendaraan pribadi dan kecilnya akses masuk.

8. Soekarno-Hatta & Tanjung Barangan

• Prospek Investasi: Sunrise. Kawasan Baru & Bertumbuh
• Perumahan: Dian Regency, Kancil Putih Pulau, 
• Akses Transportasi Umum: Tidak ada.
• Fasilitas Umum Terdekat: Tidak Ada
• Sekolah-Sekolah Terdekat: SD Palm Kids.
• Taksiran Harga Tanah 2018: 3-5 juta / m2 (Tergantung Lokasi)

Lokasi ini bisa dibilang bukan khusus kawasan residensial, melainkan lebih ke arah komersial dan pergudangan. Jalan akses sangat besar karena termasuk dalam jalan akses lintas timur. Tempat komersial cenderung homogen ke industri otomotif dan pergudangan.

Kelemahan wilayah ini adalah jalan dengan lalu lintas sangat padat dengan tonase besar. Apabila tidak hati-hati bisa mengakibatkan kecelakaan fatal. Kekurangan lainnya adalah tidak ada akses transportasi umum, sehingga tinggal di kawasan ini memerlukan kendaraan pribadi. 

Selain kawasan-kawasan favorit untuk bertempat tinggal, juga terdapat kawasan yang berkategori Sunset dan Rawan kriminalitas di kota Palembang. Kawasan-kawasan ini harus dihindari untuk mencari rumah.

• Rawan Kriminalitas: Tangga Buntung, Gandus & Kertapati
• Sunset Area: Jalan Ratna & Jalan Joko (Kambang Iwak), Plaju (Komperta arah Mariana), Rusun 26 ilir, Pakjo, Sekip, Kampung Kapitan, Kampung Al-Munawar. Karena, kawasan sudah sangat padat penduduk dan terbilang tua. Sehingga, prospek investasi pada wilayah ini bisa dibilang cukup lambat.
• Tidak layak untuk investasi: Mata Merah, Sematang Borang, Talang Jambe. Karena pertumbuhan harga tanahnya tumbuh stagnan. Namun, banyak perumahan-perumahan pada wilayah ini.

Setelah mengetahui berbagai penjelasan yang sudah disebutkan sebelumnya, supaya Anda lebih yakin lagi dengan rumah seperti apa yang sebaiknya Anda beli, Anda bisa memikirkan beberapa hal di bawah ini.

1. Tentukan Rumah Seperti Apa yang Anda Butuhkan

Sebenarnya pertanyaan “Rumah seperti apa yang sesuai kebutuhan saya” hanya bisa Anda jawab sendiri. Tapi paling tidak di sini Anda bisa menemukan beberapa guidelinenya untuk mempermudah Anda mengetahui kebutuhan Anda sendiri. Sebagai contoh, Anda sebaiknya memikirkan jumlah anggota keluarga Anda. Hal ini sangat penting untuk menentukan besar rumah yang sebaiknya Anda beli. Jika Anda berencana untuk memiliki keluarga kecil dengan dua anak saja, misalnya, mungkin rumah mungil dengan 3 kamar tidur sudah cukup bagi Anda.

Kemudian pikirkan juga hal-hal yang lebih spesifik seperti apakah nantinya Anda akan sering masak di rumah? Kalau Anda bukan tipe orang yang senang masak atau bisa masak, mungkin Anda bisa mencari rumah atau apartemen yang tidak ada dapurnya sehingga Anda bisa mendapatkan tambahan ruangan sebagai pengganti dapur. Pikirkan juga tentang kendaraan yang Anda miliki. Apakah Anda memiliki mobil dan berapa jumlah motor yang Anda punya? Nantinya hal ini akan mempengaruhi apakah Anda butuh garasi atau tidak. Kalau butuh, berapa luasnya? Dan jangan lupakan tentang preferensi khusus Anda. Sebagai contoh, Anda memiliki cita-cita untuk punya rumah dengan taman di depan rumah dan kolam renang di belakang rumah. Coba cari rumah dijual di Palembang dan sesuaikan dengan preferensi Anda tersebut.

2. Pikirkan Lokasi dan Aksesnya

Sudah jelas, tiap orang pasti memiliki preferensi yang beda dalam urusan memilih lokasi rumah yang terbaik. Mungkin Anda ingin rumah yang dekat dengan orang tua, mertua, tidak jauh dari kantor, dekat dengan sekolah anak, atau Anda cenderung memilih area pinggiran yang jauh dari keramaian. Pada intinya, hal ini sangatlah subyektif dan tidak bisa diperdebatkan. Pikirkan juga tentang masalah jarak rumah Anda dari tempat-tempat tersebut. Usahakan agar rumah tidak terlalu jauh dari kantor, jika Anda cenderung mencari rumah yang dekat dengan kantor. Atau coba cari rumah yang tidak terlalu jauh dari sekolah anak. Sangat disarankan bagi Anda untuk mencari rumah yang lokasinya tidak membuat Anda harus menempuh waktu yang lama dalam bermobilisasi sehari-hari. Alasannya adalah karena jika terlalu jauh, Anda akan lebih rentan stress yang diakibatkan oleh kondisi lalu lintas yang akan semakin padat tiap harinya. Dan jangan lupakan juga masalah dana ekstra untuk ongkos bensin jika lokasinya terlalu jauh.

Yang pasti, usahakan untuk mencari rumah dengan lokasi yang dekat dengan akses publik seperti rumah sakit, sekolah, dan lain sebagainya. Dan usahakan juga lokasinya bisa diakses dengan cukup mudah oleh transportasi umum. Atau paling tidak lokasinya sudah memiliki sarana transportasi yang memadai. Serta cobalah untuk menghindari daerah yang memiliki potensi banjir atau bencana alam lainnya yang sifatnya terjadi musiman.

3. Berapa Budgetnya?

Urusan budget memang merupakan urusan yang pelik tapi tetap harus Anda tangani sebaik mungkin. Coba buat semacam simulasi tentang kondisi keuangan Anda. Buatlah skenario keuangan jika Anda membeli secara cash ataupun dengan KPR. Apabila Anda memilih KPR, coba simulasikan biaya untuk DP-nya serta biaya-biaya ekstra lain yang harus Anda keluarkan seperti biaya notaris dan lain-lainnya, serta berapakah kewajiban angsuran Anda perbulannya.

4. Kapan Anda membutuhkan Rumah Tersebut?

Bisa jadi Anda saat ini masih punya anak kecil dan lebih baik bagi Anda untuk tetap tinggal dengan orang tua supaya ada yang mengurus anak Anda saat Anda bekerja. Jika iya, maka bisa jadi pilihan untuk membeli rumah sendiri sebaiknya menunggu anak Anda lebih besar lagi. Atau Anda ternyata masih ada sisa sewa rumah beberapa bulan lagi. Dengan memikirkan hal tersebut, Anda bisa menggunakan waktu-waktu yang Anda miliki tersebut untuk urusan yang lain seperti fokus bekerja dan menabung agar bisa memiliki lebih banyak uang untuk dijadikan uang muka rumah.

5. Apakah Anda Punya Motivasi Lain Selain untuk Mendiami Rumah Tersebut?

Apakah rumah yang akan Anda beli itu merupakan rumah kedua yang Anda peruntukkan untuk investasi seperti disewakan atau bahkan dijual lagi? Atau apakah Anda membeli rumah tersebut untuk keperluan usaha Anda entah itu untuk warung atau kantor? Kalau memang ada motivasi lain, cobalah untuk menyesuaikan kondisi rumah yang akan Anda beli untuk motivasi tersebut. Sebagai contoh, Anda membeli rumah dengan garasi yang nantinya akan Anda ubah menjadi toko kelontong dan sebagainya. 

Tujuan dari survey adalah mencari tahu lebih jauh tentang calon-calon rumah idaman tersebut. Dan survey ini amat sangat penting peranannya untuk menentukan rumah mana yang benar-benar sesuai untuk Anda. Untuk itulah, Anda harus teliti dan harus memastikan beberapa hal. Penjelasannya bisa Anda lihat di bawah.

1. Bagaimana Legalitas Rumah? Apa Jenis Sertifikatnya?

Pada umumnya, sertifikat rumah berbentuk SHM atau HGB. Anda harus paham bahwa SHM memiliki kekuatan hukum yang paling kuat. Alasannya adalah karena SHM merupakan sertifikat dengan tingkat kepemilikan yang tertinggi dan memiliki kekuatan hukum. SHM juga tidak memiliki waktu kadaluarsa. Apabila rumah yang akan Anda beli ternyata sertifikatnya HGB, jangan langsung menilai bahwa rumah tersebut tidak baik. Legalitas rumah yang berupa sertifikat HGB biasanya adalah karena Anda membeli dari perusahaan dan sertifikatnya masih menggunakan nama perusahaan tersebut. SHGB dan SHP memiliki masa waktu tertentu dan harus diperpanjang jika masa waktunya sudah habis. Biasanya adalah selama 15 sampai 20 tahun sekali. Anda juga harus tahu bahwa HGB sebenarnya bisa diubah menjadi SHM di Palembang dengan biaya yang berkisar antara Rp 5 – 7,5 juta dengan menggunakan bantuan dari notaris. Usahakan untuk tidak membeli rumah atau tanah dengan sertifikat surat keterangan camat/lurah. Pada dasarnya, itu bukan sertifikat melainkan surat pengakuan hak dari pejabat setempat saja dan tidak memiliki legalitas yang kuat.

Masih berhubungan dengan sertikat, cobalah untuk membandingkan luas tanah yang tercantum di sertifikat dengan luas tanah yang diinformasikan oleh pihak penjual dalam iklannya. Ada beberapa penjual yang mencoba berbuat “nakal” dengan melebih-lebihkan luas tanah supaya rumahnya bisa dijual dengan harga yang lebih mahal. Dan terakhir, pastikan nama yang tertera dalam sertifikat tersebut. Pastikan nama penjual dan nama yang tertera pada sertifikat sama. Caranya adalah dengan membandingkan sertifikat dengan kartu tanda pengenal penjual seperti KTPnya atau SIM. Kalaupun ternyata berbeda, sertifikat tersebut harus dilengkapi dengan surat kuasa dari pemilik asli yang tertera di sertifikat tersebut yang menyatakan bahwa si pemilik memberikan kuasa pada penjual untuk menjual properti tersebut.

2. Apakah Rumah Tersebut Pernah Diperjual-belikan Sebelumnya? Tanyakan Mengenai AJB Terakhir

AJB atau Akta Jual Beli tidak bisa dipisahkan dari SHM dan posisinya sangat penting untuk urusan jual beli rumah di Palembang. Artinya, AJB merupakan bagian dari SHM itu sendiri. Dalam AJB, tercantum keterangan tentang transaksi terakhir jual-beli rumah yang terdapat dalam SHM tersebut. Fungsi dari AJB adalah untuk memastikan bahwa properti tersebut sedang tidak dalam kondisi disengketakan. Tidak adanya AJB bisa menjadi indikasi bahwa transaksi jual-beli terakhir dari properti tersebut masih belum terselesaikan. Dan pastikan keaslian dari AJB tersebut. AJB hanya bisa dikeluarkan oleh notaris yang menjadi saksi dari transaksi tersebut. Lakukan pengecekan terhadap notaris mengenai kebenaran dari AJB tersebut termasuk jika Anda berniat membeli perumahan subsidi di Palembang yang notabene merupakan program pemerintah dan sudah sepatutnya keaslian AJB tidak perlu dipertanyakan lagi.

3. Bagaimana Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) nya? Apakah Rutin Dibayar dan Sudah Dibayar Lunas?

Anda harus tahu bahwa PBB yang tidak rutin dibayar akan memberikan kerugian pada Anda karena bisa menghambat proses balik nama jika Anda sudah membeli rumah tersebut. Anda tidak bisa berharap hanya akan membayar PBB tahun terakhir saat Anda membeli rumah itu. Dinas Pendapatan Daerah akan menagih PBB yang masih menunggak dan akan menjadi tanggungan Anda sebagai pemilik rumah yang baru. Maka berhati-hatilah karena Dinas Pendapatan Daerah akan tetap melakukan penagihan bahkan dalam jangka waktu 10 tahun terakhir. Sebelum benar-benar melakukan pembelian rumah, sebaiknya Anda meminta pemilik untuk melunasi PBB tersebut. Atau jika memang Anda setuju membayar PBBnya sebagai kompensasi harga rumah yang dibuat semakin murah, maka Anda bisa mempertimbangkan hal tersebut.

4. Apakah Rumah Sudah Memiliki Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)?

Apa pentingnya IMB? IMB diberikan oleh pihak berwenang kepada properti yang memenuhi atau layak diberikan IMB saja. Jika tidak ada IMB, bisa jadi rumah berada di area hijauh, dibangung di area milik jalan, berada dalam aliran sungai, di tanah pemerintah, di tanah yang sedang disengketakan, atau tidak memiliki sertifikat. Jadi bisa dibilang, keberadaan IMB ini hampir sama pentingnya dengan sertifikat rumah tersebut. Alasannya adalah karena jika rumah tidak punya IMB, rumah dapat dibongkar sewaktu-waktu oleh petugas yang berwenang. Jika Anda tertarik membeli rumah yang belum ada IMBnya tersebut dengan metode KPR, siap-siaplah pengajuan KPR Anda akan ditolak oleh bank karena bank melihat rumah tersebut beresiko untuk dibongkar selama dalam masa pinjaman.

Apakah Anda bisa mengurus IMB yang belum ada? Tentu saja bisa. Tapi siap-siaplah menghadapi dendan yang nilainya cukup besar atas rumah yang sudah jadi tersebut sebelum IMB benar-benar bisa diterbitkan. Biasanya nilai dendanya adalah 10 persen dari nilai keseluruhan bangunan. Dan ingatlah bahwa ada resiko rumah tersebut ternyata dinyatakan akan dibongkar ketika Anda mencoba mengurus IMB karena ternyata rumah tersebut memang tidak layak mendapatkan IMB dengan alasan-alasan yang sudah disebutkan di atas.

5. Bagaimana Kondisi Tagihan Listrik dan Airnya?

Anda wajib memastikan bahwa tidak ada tunggakan listrik dan air pada rumah tersebut. Hal ini sangat penting karena menurut peraturan, jika tunggakan terjadi selama lebih dari 3 bulan, maka sambungan listrik dan air terancam akan diputus. Jika sudah benar-benar diputus, Anda harus membayar biaya sambungan baru yang nilainya bisa cukup besar.

6. Bagaimana Tingkat Keamanan Lingkungan Rumah?

Mengapa Anda sebaiknya memikirkan tentang tingkat keamanan lingkungan rumah? Alasannya sederhana: lingkungan yang aman tidak akan memakan emosi dan perasaan Anda untuk hal-hal yang tidak perlu. Yang namanya membeli rumah itu seharusnya membuat Anda merasa nyaman dan tenteram. Kalau tetap merasa was-was, apa gunanya membeli rumah? Coba cari tahu apakah ada kasus kriminalitas yang terjadi di sekitar lingkungan rumah tersebut. Sebagai contoh, apakah pernah ada kasus pencurian, perampokan, pembunuhan, tawuran antar warga, peredaran narkoba, prostitusi, dan lain sebagainya. Bagaimana cara mencari tahunya? Cobalah untuk bertanya pada warga sekitar atau petugas keamanan yang ada. Kalau ternyata ada salah satu dari kejadian kriminal tersebut terjadi, pertimbangkan untuk mencari rumah yang lain.

7. Bagaimana Kondisi Rumah Ketika Hujan?

Apakah rumahnya bocor saat hujan? Kalau iya, coba cek kondisi plafon rumah. Dan cobalah perkirakan berapa biaya yang harus Anda bayarkan untuk perbaikan plafon tersebut. Lalu, apakah rumah kebanjiran saat hujan datang? Untuk masalah ini, sangat mungkin pemilik rumah tidak bersikap jujur pada Anda. Tapi sebenarnya cara mengeceknya sangat mudah. Coba Anda perhatikan dinding bagian bawah rumah terutama di dinding bagian luar. Jika Anda menemukan ada flek merata di bagian bawah, artinya bagian tersebut pernah terendam air. Flek semacam ini sangat sulit untuk dibersihkan apalagi melihat kenyataan bahwa flek tersebut terjadi di sekeliling dinding rumah. Flek ini bisa Anda jadikan indikasi bahwa rumah terkena banjir jika hujan. Semakin tinggi posisi flek, maka semakin tinggi juga kemungkinan genangan terjadi. Sebaiknya Anda juga mencari tahu tentang apakah air dapat masuk ke dalam rumah dari saluran air. Jangan pikir hanya karena rumah berada di tempat tinggi, maka mustahil bagi rumah tersebut untuk kemasukan air saat hujan. Air bisa masuk dari berbagai sumber seperti dari saluran air kotor atau malah bahkan dari kloset jongkok! Ya, air bisa saja mengalir balik ke dalam rumah karena posisi saluran air rumah yang ternyata lebih rendah dibandingkan dengan ketinggian air di saluran air yang berada di dalam rumah. Cara mengetahuinya adalah dengan melihat flek yang ada di dinding sekitaran kamar mandi.

8. Bagaimana Kondisi Pipa dan Saluran Air?

Anda harus tahu bahwa ada berbagai macam kendala yang bisa terjadi berhubungan dengan urusan pipa dan saluran air. Misalnya, saluran macet karena buntu, bocor karena rusak, atau kendor di bagian sambungannya. Sebelum membeli, ada baiknya Anda melakukan semacam pengujian terhadap fungsi pipa saluran dari rumah yang Anda beli. Dan Anda patut waspada terhadap rumah dijual murah di Palembang karena kondisi ini banyak terjadi dan bisa menjadi salah satu alasan mengapa rumah tersebut dijual murah.

Jika terjadi kebocoran atau kendor di bagian sambungan, Anda bisa melihatnya dari area basah di sekitar saluran atau terdapat area basah yang terlihat di dinding atau di bagian lantai. Cara melakukan pengujiannya adalah dengan mematikan semua keran di rumah tersebut kemudian coba lihat apakah meteran air masih tetap berjalan. Apabila ternyata masih berjalan, sudah bisa dipastikan ada kebocoran pipa. Jika ternyata air tidak bisa mengalir seperti seharusnya atau malah bahkan tidak bisa mengalir sama sekali setelah keran Anda nyalakan, artinya ada kebuntuan pipa atau ada kerusakan pipa. Untuk urusan saluran air, pastikan rumah yang Anda beli di Palembang tersebut sudah memiliki parit dan saluran pembuangan yang baik. Parit atau saluran pembuangan yang tidak baik sangatlah berbahaya bagi kesehatan dan bisa menjadi pemicu masalah banjir. Ingatlah, jangan sampai Anda tergoda dengan harga perumahan murah di Palembang dan mengorbankan kesehatan dan kenyamanan Anda nantinya.

9. Apakah Ada Fasilitas yang Harus Tersedia di Rumah Itu?

Bisa jadi Anda membutuhkan koneksi internet yang cepat karena pekerjaan Anda membutuhkannya. Kalau iya, cobalah survey apakah rumah tersebut sudah memilikinya? Atau Anda membutuhkan fasilitas yang lainnya seperti jogging track, gym, lapangan olahrga dan lain sebagainya. Biasanya, semakin besar ukuran perumahan maka Anda akan bisa menemukan fasilitas yang semakin lengkap. Anda harus tahu bahwa biaya membuat semua fasilitas akan menjadi rendah dan lebih ekonomis karena jumlah unit rumah yang dibangun banyak. Apabila kompleks yang dibangun ternyata jumlah unit rumahnya sedikit, maka akan lebih sulit untuk menyediakan fasilitas yang lengkap. Kalaupun memungkinkan, maka biaya pengadaannya akan tinggi dan tentunya akan membebani harga jual rumah tersebut.

10. Apakah Rumah Perlu Diperbaiki?

Apabila Anda membeli rumah yang baru dari pengembang, biasanya Anda akan mendapatkan masa pemeliharaan yang kisarannya bisa selama 3 – 12 bulan. Jika Anda mendapatkan keuntungan tersebut, Anda tidak perlu terlalu merasa khawatir dengan biaya perbaikan yang mungkin terjadi. Namun bila Anda membeli rumah second atau bekas dari orang yang mengiklankan “dijual rumah di Palembang” atau sejenisnya, Anda tidak akan mendapatkan keuntungan tersebut. Malahan, sudah bisa dipastikan kondisi rumah tidak lagi 100% prima yang memungkinkan Anda untuk menemukan hal-hal untuk diperbaiki. Anda harus siap dengan hal tersebut dan siap dengan biaya ekstra yang harus Anda keluarkan untuk mengatasinya. Bagaimana jika ternyata perbaikan tersebut diperkirakan memakan waktu yang lama? Mungkin, alternatif terbaiknya adalah mencari rumah yang lain dengan tingkat perbaikan yang memakan waktu lebih sedikit. Kecuali jika Anda tidak keberatan dengan durasi perbaikan yang lama tersebut.

11. Bagaimana Menjangkau Rumah dari Jalan Utama?

Jika lokasi rumah dekat dengan jalan utama, artinya rumah tersebut juga dekat dengan angkutan umum. Apa pentingnya? Coba bayangkan seperti ini, anggaplah tiba-tiba kendaraan Anda mogok dan Anda harus berangkat ke kantor. Anda akan sangat bersyukur jika rumah Anda dekat dari jalan utama karena tidak akan susah bagi Anda untuk mencari angkutan umum untuk berangkat kerja. Selain itu, rumah yang lokasinya tidak jauh dari jalan utama juga akan lebih mudah dicari. Jika ada teman, keluarga, atau relasi yang bertanya tentang rumah Anda, tidak akan susah bagi Anda untuk menjelaskan lokasinya. Itu tadi beberapa keuntungan punya rumah yang dekat jalan utama. Ternyata ada juga kerugiannya lho. Kelemahan rumah yang ada di pinggir jalan utama adalah polusi udara dari asap kendaraan, debu jalan, dan juga berisiknya lalu lintas.

12. Berapa Biaya Lingkungan Setiap Bulan?

Membeli rumah tidak serta merta berarti tidak akan ada biaya tambahan yang harus Anda bayarkan tiap bulannya. Ada biaya sampah, kerapian lingkunga, keamanan, dan lain-lain. Dan besarannya bisa berbeda-beda tiap lokasi rumah. Apabila Anda tinggal di perumahan, sangat besar kemungkinan semua biaya extra itu akan dijadikan satu. Namun jika Anda tinggal di luar perumahan, biaya-biaya tersebut biasanya terpisah-pisah karena yang mengurus hal-hal tersebut juga berbeda-beda. Dengan melihat kondisi tersebut, ada baiknya Anda memeriksa baik-baik. Jangan sampai biaya ekstra ini memberatkan Anda nantinya.

13. Apakah Dekat dengan Faslitas Umum?

Salah satu faktor penentu kenyamanan rumah adalah jaraknya yang dekat dengan berbagai jenis fasilitas dan aminetas. Sebagai contoh, tentunya Anda akan semakin merasa nyaman dengan rumah Anda jika lokasinya dekat dengan rumah sakit, ATM, supermarket, dan mungkin sekolah. Lebih bagus lagi jika ternyata rumah yang akan Anda beli dekat dengan mall, bioskop, restoran atau tempat hiburan lain favorit Anda.

14. Berapa Banyak Populasi di Sekitar Rumah?

Mengapa hal ini peru Anda pertimbangkan? Alasannya berhubungan dengan urusan safety atau tingkat keamanan lingkungan. Sangat disarankan bagi Anda untuk tidak membeli perumahan di Palembang yang masih sepi atau yang tinggal di sana masih sedikit atau bahkan hanya Anda sendiri. Jika ada keadaan emergency terjadi, akan susah bagi Anda untuk minta pertolongan. Kemudian, banyak populasi di sekitar rumah juga berhubungan dengan alasan nilai investasi. Jumlah populasi di sekitar rumah berbanding lurus dengan nilai jual rumah tersebut di masa datang. Artinya, semakin banyak populasi, maka harga jual rumah akan semakin mahal. Tidak hanya itu saja, banyak populasi juga erat kaitannya dengan alasan sosial. Dengan banyaknya orang yang tinggal di sekitar rumah, Anda bisa dengan mudah bersosialisasi. Ingat, manusia adalah makhluk sosial. Kita cenderung ingin berada di sekitar orang lain karena kita membutuhkan mereka dan mereka membutuhkan kita.

15. Bagaimana Citra Lingkungan Menurut Masyarakat?

Sudah pernah dengar tentang bagaimana nyinyirnya orang-orang yang tinggal di kawasan pemukiman biasa yang kebetulan berlokasi di dekat perumahan yang elit yang dibangun dengan menggusur kawasan pemukiman biasa tersebut? Apakah Anda bersedia tinggal di perumahan elit tersebut dengan citra lingkungan yang menunjukkan kesenjangan ekonomi dan sosial? Sepertinya memilih perumahan elit tersebut bukan hal yang tepat, ya? Sama halnya jika Anda memilih lingkungan yang citranya buruk karena terkenal dengan kawasan perjudian, prostitusi, kekumuhan, dan tindakan kriminal yang lainnya. Secara tidak langsung, nantinya lingkungan yang buruk tersebut akan mempengaruhi Anda dan keluarga. Bahkan sampai anak-anak Anda. Ingatlah bahwa masih ada banyak alternatif lingkungan yang lain yang bisa dipilih yang lebih sehat. Jadi jangan memaksakan membeli rumah di Palembang hanya karena Anda tergiur harganya yang murah tanpa mempedulikan citra lingkungannya.

16. Bagaimana Kondisi Rumah Tersebut?

Cek kondisi rumah secara menyeluruh. Cobalah untuk menengok bagian dapur terlebih dahulu. Dapur biasanya salah satu bagian rumah yang perlu direnovasi setelah dibeli. Sudah barang tentu keperluang renovasi itu akan membutuhkan uang ekstra. Inilah kenapa sebaiknya Anda memastikan dapur dari rumah yang Anda beli tersebut masih dalam kondisi bagus. Kalaupun ada hal-hal yang harus direnovasi, usahakan agar renovasi tersebut tidak besar-besaran agar Anda bisa menghemat uang.

Lalu cek kamar mandinya. Jika menggunakan shower, pastikan bisa berfungsi dengan baik. Pastikan juga air bisa mengalir dengan baik tidak hanya di kamar mandi tapi juga di bagian lain rumah yang terdapat titik-titik untuk mengakses air seperti wastafel yang ada di dapur. Apabila kamar mandi menggunakan bak mandi, pastikan tidak ada kebocoran di bak mandi tersebut. Fungsi toilet juga harus Anda perhatikan dan pastikan. Jangan sampai toiletnya bermasalah. Cobalah untuk mengguyur air ke dalam toilet untuk memeriksa apakah salurannya mampet atau tidak. Dan terakhir, cek dinding serta langit-langit kamar mandi untuk menemukan apakah ada jamur yang menempel di sana.

Tengok kondisi atap, langit-langit, dan juga lantai. Pastikan tidak ada jamur di langit-langit. Jika Anda menemukan ada jamur di sana, hampir bisa dipastikan ada bagian atap yang bocor ketika hujan. Untuk urusan lantai, jika menggunakan ubin, pastikan tidak ada yang retak. Pastikan juga tidak ada bagian ubin yang menggelembung. Apabila lantai menggunakan bahan kayu, pastikan bahan kayu tersebut masih kuat dan tidak lapuk akibat dimakan rayap.

Tidak hanya urusan interior saja, Anda juga harus melakukan pengecekan terhadap kondisi eksterior rumah. Sebagai contoh, tengoklah kondisi cat. Pastikan warnanya masih cukup baik dan belum pudar. Cek juga ventilasi rumah tersebut apakah bisa memenuhi kaedah sirkulasi udara yang baik? Apakah terdapat cukup banyak jendela di dalam rumah? Bagaimana dengan akses untuk sinar matahari masuk? Ingatlah bahwa sinar matahari juga sangat baik untuk tingkat kesehatan di rumah Anda. Usahakan agar terdapat banyak akses masuk bagi sinar matahari tersebut.

Untuk urusan air dan listrik, pastikan semua ruangan sudah memiliki aliran listrik. Dan pastikan juga agar air bisa mengalir dengan baik ke ruangan-ruangan yang sekiranya membutuhkan air. Apabila Anda ditawari rumah murah Palembang yang belum memiliki meteran listrik, jangan tergoda untuk menerimanya. Mungkin Anda berpikir toh harga instalasi listrik tidaklah terlalu mahal. Ya kalau memang seperti itu tidak apa-apa. Tapi bagaimana jika ternyata Anda harus menambah biaya tiang listrik karena akses ke rumah Anda masih cukup jauh dari akses listrik yang terdekat? Tentunya akan memakan biaya yang lebih banyak lagi, bukan?

Lakukan pemeriksaan juga terhadap spesifikasi material yang digunakan untuk membangun rumah tersebut. Sangat disayangkan, banyak orang yang cenderung mengabaikan hal ini. Bagi mereka, asalkan rumah bisa berdiri, maka semuanya akan baik-baik saja. Padahal tidak seperti itu. Material bangunan merupakan suatu hal yang sangat krusial. Sebagai contoh, dinding batu bata terbukti lebih kokoh dibandingkan dinding batako. Tidak hanya itu saja, lantai yang diberi pelat beton juga akan lebih awet dibandingkan dengan lantai yang hanya disemen dan dikeramik biasa. Hal serupa juga berlaku pada rangka atap. Menggunakan baja ringan ternyata lebih baik dan awet ketimbang dengan menggunakan kuda-kuda kayu.

17. Kemungkinan di Masa Depan

Coba tanyakan pada diri Anda sendiri sebelum membeli rumah idaman tersebut. Apakah Anda berniat untuk menjualnya kembali dan kemudian membeli rumah di kota lain? Atau apakah Anda berniat untuk menambah beberapa jumlah kamar khususnya jika anggota keluarga Anda nantinya bertambah? Atau apakah Anda berniat untuk menggunakan rumah tersebut seumur hidup sebelum akhirnya Anda wariskan ke anak-anak nantinya? Hal-hal tersebut sebaiknya Anda pikirkan dan persiapkan dari sekarang sebelum Anda benar-benar membeli rumah tersebut agar nantinya Anda tidak akan merasa terlalu repot karenanya.

18. Berikan Waktu Sebelum Memutuskan

Jangan terburu-buru langsung membeli atau melakukan penawaran pada penjual setelah melakukan survey. Paling tidak berikan jeda waktu sekitar satu minggu. Kenapa Anda perlu melakukannya? Alasannya agar Anda punya waktu untuk mendiskusikannya dengan anggota keluarga Anda seperti istri atau orang tua Anda tentang kelebihan dan kekurangan rumah itu. Dan ingatlah untuk tidak melibatkan emosi ketika akan membeli rumah. 

Cara untuk melakukan pembelian rumah sebenarnya tergantung dengan darimana Anda membelinya. Apakah dari developer atau dari tangan orang pertama. Membeli dari developer memberikan Anda rumah yang baru, dan membeli dari tangan orang pertama artinya Anda membeli rumah bekas/second. Keduanya punya tahapan dan hal-hal yang berbeda.

1. Membeli dari Developer (Rumah Baru)

Sangat penting bagi Anda untuk tahu kondisi pasar. Caranya adalah mencari informasi tentang harga properti yang serupa di area tersebut. Jadi jika Anda tertarik rumah di area A, cobalah cari rumah sejenis yang berlokasi di tempat lain tapi masih di area A. Fungsinya adalah sebagai pembanding dan melakukan analisis terhadap harga properti. Cobalah cari tahu juga tentang berapa lama properti tersebut sudah dijual. Properti yang sudah ditawarkan cukup lama tapi masih belum laku juga atau masih tersisa banyak unit rumah di kompleks perumahan yang ditawarkan atau ada unit-unit apartemen yang belum terjual, peluang Anda untuk meminta diskon dari developer bisa lebih besar lagi.

Ketika Anda berniat membeli properti, tunjukkan bahwa Anda tidak main-main dengan niat tersebut. Jika Anda serius dan terlihat meyakinkan bahwa Anda ingin membeli secepat mungkin, pihak developer juga akan semakin terbuka dengan kemungkinan memberikan diskon lebih bagi Anda. Salah satu cara menunjukkan keseriusan Anda adalah dengan kesediaan Anda membayar uang muka secepatnya. Jika Anda melakukannya, besar kemungkinan developer dengan sukarela akan memberikan diskon sampai 10%.

Satu tips yang bisa Anda lakukan adalah mencari waktu yang menguntungkan. Salah satu caranya adalah dengan mengunjungi pameran properti. Pada event tersebut, sebenarnya pihak developer sedang berlomba dengan developer lain untuk menjual properti mereka. Di sanalah sebenarnya peluang Anda untuk memberikan diskon lebih jauh lagi. Atau jika memungkinkan, tawarkan untuk melakukan pembayaran secara tunai. Developer akan lebih menyukai pembeli yang melakukan pembayaran dengan cara ini dan mereka tidak akan segan memberikan diskon lagi.

2. Membeli Rumah Bekas/Second

Jangan segan-segan untuk menanyakan alasan orang tersebut menjual rumahnya. Alasan Anda melakukan ini adalah untuk mengorek motivasi kenapa orang tersebut menjual rumahnya dan nanti bisa Anda gunakan untuk membuat harga rumah tersebut lebih murah lagi. Sebagai contoh, ternyata rumah tersebut harus dijual untuk membayar hutang. Kondisi semacam ini bisa Anda manfaatkan untuk memperlancar proses negosiasi. Mungkin Anda berpikir taktik semacam ini seolah-olah mengambil keuntungan di atas kesulitan orang lain. Jangan pernah berpikir seperti itu. Sebagai pembeli, sebenarnya Anda sudah menolong penjual untuk keluar dari kesulitan yang mereka hadapi.

Cobalah untuk menghubungi penjual secara personal. Jadikan diri Anda sebagai seorang calon pembeli yang tidak mudah dilupakan oleh penjual. Jika memungkinkan, cobalah untuk menyentuh sisi personal penjual saat Anda berkomunikasi dengan mereka. Sebagai contoh, Anda mengetahui bahwa ternyata anak penjual sedang menimba ilmu di almamater Anda. Hal-hal sepele seperti itu bisa menimbulkan ikatan personal antara Anda dengan penjual. Jika sudah seperti ini, biasanya negosiasi akan berjalan dengan lebih lancar. Tapi ingat, jangan bersikap mengada-ngada untuk menjalin ikatan personal ini karena malah akan membuat penjual hilang respek pada Anda.

Sebagai calon pembeli, tunjukkan bahwa Anda serius dan sudah siap secara finansial. Sama seperti Anda, penjual ingin menyelesaikan proses jual beli secepat mungkin. Jika penjual sudah melihat bahwa Anda siap secara finansial, proses jual beli biasanya akan lebih lancar. Cara menunjukkan kesiapan finansial Anda bisa dilakukan dengan menunjukkan pernyataan bank penedia kredit bahwa Anda sudah lolos dari proses pengecekan yang dilakukan oleh Bank Indonesia.

Siapa sih yang tidak suka dengan uang dengan jumlah banyak? Hal ini bisa Anda manfaatkan untuk “menggaet” hati penjual. Caranya adalah dengan meningkatkan jumlah uang muka yang Anda tawarkan. Tindakan seperti ini akan membuat Anda terlihat lebih menonjol dibandingkan calon pembeli lain dan penjual menjadi semakin condong untuk menjual rumahnya pada Anda.

Tawar menawar dalam jual beli rumah merupakan sebuah keniscayaan. Sebagai calon pembeli, Anda memang berhak melakukan penawaran. Tapi jangan sampai Anda ngotot. Ketahui kapan waktu Anda harus berhenti melakukan tawar menawar karena penjual juga tidak menyukai jika proses tawar menawar terlalu alot. Bisa-bisa Anda akan kehilangan peluang membeli rumah tersebut karena penjual memilih calon pembeli yang lain yang lebih tidak alot dalam proses tawar menawarnya. Cobalah untuk membuat proses ini berjalan dengan baik dan mudah untuk kedua belah pihak. Dan cobalah untuk tidak terbawa emosi. Membawa-bawa perasaan dalam jual beli properti terutama saat proses tawar menawar adalah kesalahan besar. Emosi Anda bisa mempengaruhi penilaian logis Anda pada properti tersebut yang bisa berujung pada pengambilan keputusan yang sifatnya impulsif. Dan biasanya pengambilan keputusan semacam ini akan membuat Anda kecewa nantinya.

Ketika melakukan penawaran, satu tips bagi Anda, sebaiknya Anda memberikan penawaran 75% atau bahkan 60% dari harga yang ditawarkan. Sebagai contoh, jika harga properti Rp 900 juta, coba ajukan penawaran pertama pada angka Rp 700 juta. Dengan demikian Anda bisa membuka ruang untuk negosiasi. Lebih jauh mengenai hal ini, Anda juga harus tahu batas maksimal penawaran Anda. Jangan sampai melebihi kemampuan membayar Anda. Bila Anda menemukan pihak penjual terlihat sulit untuk menerima harga yang Anda ajukan, hentikan proses negosiasi segera agar tidak membuang waktu. Bisa jadi memang harga rumah di Palembang tersebut di luar anggaran Anda dan sebaiknya Anda mencari alternatif rumah dijual lainnya.

Bagaimana cara menentukan harga penawaran maksimal Anda? Caranya adalah dengan melakukan kalkulasi yang terperinci dengan tujuan agar negosiasi bisa menguntungkan Anda. Coba buat simulasi perhitungan yang mencakupi uang muka, bunga kredit bank (khususnya jika Anda membeli secara KPR), dan kemungkinan biaya lainnya.

Kemudian, cobalah untuk mengajukan penawaran setelah Anda selesai melakukan survey. Dengan melakukan survey, Anda bisa melakukan perbandingan, pertimbangan, dan perhitungan yang lebih matang lagi nantinya. Dan berilah jeda waktu dari Anda selesai melakukan survey sampai memberikan penawaran harga. Gunakan waktu tersebut untuk menimbang-nimbang keputusan. Tapi usahakan jangan sampai terlalu lama karena bisa membuat penjual berpikir Anda tidak serius. Maksimal berikan waktu 4 hari bagi Anda untuk berpikir. Menurut pengalaman, waktu 4 hari seharusnya cukup bagi Anda untuk meminimalisir resiko deal yang bisa merugikan Anda nantinya dan untuk menjaga Anda agar tetap logis dalam mengambil keputusan. 

Selamat karena sudah selesai bernegosiasi karena kita sama-sama tahu proses ini bisa sangat rumit dan panjang. Kesepakatan antara Anda dan penjual merupakan sebuah hal yang patut untuk disyukuri. Ini waktunya Anda melakukan pembayaran. Sebenarnya ada beberapa metode yang bisa Anda pilih dan bisa Anda sepakati dengan penjual. Di bawah ini Anda bisa mempelajari tentang metode-metode tersebut termasuk kelebihan dan kekurangannya.

1. Tunai/Cash Keras

Metode ini artinya Anda melakukan pembayaran secara penuh sesuai dengan harga yang disepakati dan Anda melakukannya dalam waktu kurang lebih satu bulan setelah kesepakatan pembelian dilakukan. Prosesnya dimulai dengan pembayaran uang tanda jadi baik itu kepada developer atau pada penjual pribadi. Nilai tanda jadi ini hanya beberapa persen dari total harga properti yang dijual dan sisanya akan Anda bayarkan dalam kurun waktu kurang lebih satu bulan setelah waktu kesepakatan.

Metode pembayaran ini sangat cocok untuk Anda yang memang mempunyai dana besar dan dalam posisi “uang menganggur”. Artinya, uang tersebut tidak Anda gunakan untuk kebutuhan sehari-hari ataupun untuk dana kondisi darurat. Kelebihan dari metode ini adalah Anda tidak akan punya kewajiban hutang lagi nantinya. Membayar dengan cash keras tidak akan membuat Anda punya kewajiban untuk membayar cicilan dalam jangka waktu yang panjang. Selain itu, jika Anda memilih metode pembayaran ini, besar kemungkinan bagi Anda untuk mendapatkan potongan harga dengan nominal yang lebih besar dibandingkan dengan metode pembayaran yang lainnya.

Untuk kekurangan metode ini, tentu saja tidak semua orang bisa melakukannya. Anda harus punya modal yang sangat besar apalagi mengingat harga properti semakin meningkat seiring berjalannya waktu. Dan modal tersebut harus berbanding lurus dengan tipe rumah yang ingin Anda beli. Sebagai contoh, jika Anda ingin membeli rumah mewah dijual di Palembang, modal Anda juga harus setara dengan nilai rumah mewah tersebut. Dan karena Anda harus menyiapkan uang tunai dalam jumlah yang besar, akan sulit bagi Anda untuk melakukan investasi lain karena sebagian besar dana yang Anda miliki sudah dialokasikan untuk pembelian rumah tersebut. Selain itu, apabila Anda ternyata bertemu dengan pengembang atau penjual yang “nakal”, resiko penguasaan dan kepemilikan sertifikat bisa saja ditunda-tunda. Agar Anda tidak menjadi korban resiko ini, buatlah perjanjian dengan pihak penjual di hadapan notaris.

Ingatlah bahwa transaksi apapun yang terjadi antara Anda dengan penjual harus dibuatkan tanda terima yang jelas dan pastikan sesuai dengan kaidah hukum. Sebagai contoh, untuk uang tanda jadi, mintalah penjual untuk membuatkan kwitansi dengan materai Rp 6.000. Kemudian, meskipun judulnya cash atau tunai keras, bukan berart Anda harus benar-benar menyediakan uang tunai secara langsung. Akan lebih baik Anda menggunakan cara transfer antar rekening bank supaya lebih aman. Dan pastikan Anda melakukan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) bersamaan dengan waktu Anda melakukan pelunasan pembayaran. Dan proses ini harus dilakukan di hadapan notaris yang kemudian disusul dengan penyerahan sertifikat asli properti yang Anda beli. Anda harus paham bahwa jika penandatanganan dilakukan di depan notaris namun jika tidak diikuti penyerahan sertifikat asli, maka proses tersebut bukanlah AJB melainkan hanya sekedar perjanjian atau pengikatan penandatanganan Akta Jual Beli. Anda harus benar-benar paham mengenai hal ini agar tidak tertipu oleh penjual atau pengembang yang nakal.

2. Tunai Bertahap/Cash Lunak

Sesuai namanya, metode pembayaran ini dilakukan secara bertahap akan tetapi yang membedakannya dari sistem KPR atau melalui angsuran bank adalah jangka waktunya. Biasanya metode tunai bertahap atau cash lunak ini kurun waktunya lebih singkat. Umumnya, jangka waktunya hanya berkisar antara 6 bulan sampai 24 bulan saja. Dan metode ini bisa Anda aplikasikan jika Anda ingin membeli rumah baru dari pengembang.

Kelebihan dari metode pembayaran ini adalah kemungkinan untuk mendapatkan diskon dari pihak penjual atau pengembang meskipun jumlah diskonnya tidak sebesar jika Anda membayar secara tunai keras. Dan karena Anda tidak memilih untuk membayar melalui sistem cicilan bank, Anda tidak akan dibebani biaya administrasi karena Anda membayarkan langsung pada penjual atau pada pengembang. Dan yang pasti metode ini akan membebaskan Anda dari kondisi berhutang dalam jangka waktu yang lama. Selain itu, metode ini juga bebas riba karena tidak ada bunga cicilan yang terlibat di sana.

Untuk masalah kekurangannya, karena nilai jangka waktu pelunasannya yang relatif lebih pendek dibandingkan KPR, bisa jadi nilai angsuran atau cicilannya cukup besar. Oleh karenanya, metode ini bisa jadi tidak cocok untuk sebagian orang khususnya yang tidak terlalu banyak budgetnya. Selain itu, uang muka yang harus dibayarkan juga biasanya lebih besar jika dibandingkan dengan pembayaran tunai keras.

Seperti metode pembayaran tunai keras, sangat disarankan bagi Anda untuk membuat kesepakatan hukum dengan pihak penjual atau pengembang dengan disaksikan oleh notaris. Mintalah pengembang dan penjual untuk membuat kwitansi semua transaksi yang dilakukan. Ketika Anda sudah melakukan pembayaran uang muka sebesar 50% barulah Anda bisa menghuni properti yang Anda beli tersebut. Dan saat memasuki bulan ke 6 dari masa angsuran, pihak penjual atau pengembang memiliki kewajiban untuk menunjukkan sertifikat asli rumah untuk memastikan sertifikat tersebut dalam keadaan aman. Sebagai alternatif, Anda bisa meminta notaris untuk menyimpan sertifikat tersebut sampai Anda melunasi harga propertinya.

3. Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

Di metode yang satu ini, Anda akan menggunakan pihak tambahan yaitu pihak bank untuk melakukan transaksi. Dan metode ini merupakan metode yang paling banyak dipilih oleh orang yang ingin membeli rumah. Sistem dari KPR adalah pihak bank akan melakukan pelunasan rumah yang dibayarkan kepada pengembang atau penjual dan kemudian Anda sebagai pembeli diwajibkan untuk mencicil dalam waktu yang cukup lama untuk melunasi hutang Anda pada bank tersebut. Jadi pada dasarnya, bank seolah-olah membelikan rumah untuk Anda dan Anda mencicilnya kepada bank.

Dengan melihat sistem kerja dari KPR, tentu saja metode ini memiliki kelebihan di sisi nominal modal yang Anda butuhkan untuk membeli rumah. Anda tidak terlalu perlu memiliki modal besar karena pada dasarnya Anda hanya butuh uang muka dan uang tanda jadi saja. Selain itu, kelebihan yang lain adalah resiko hukum yang sangat minim. Alasannya adalah karena semua dokumen kepemilikan dan IMB properti akan dicek secara menyeluruh oleh pihak bank. Apabila nantinya terdapat masalah hukum, bank-lah yang akan maju sebagai pihak yang berkepentingan bukannya Anda sebagai orang yang menempati rumah karena pada dasarnya, selama rumah itu belum lunas cicilannya, rumah tersebut masih menjadi milik bank.

Namun, karena ada cicilan bunga dan biaya-biaya lain yang diperlukan, jika Anda melakukan kalkulasi total, harga properti yang Anda beli akan jadi lebih mahal. Selain itu, mengajukan KPR bukanlah perkara yang mudah karena ada banyak jenis dokumen yang harus dilengkapi. Dan jangan lupakan kondisi berhutang yang harus Anda tanggung dalam jangka waktu yang lama.

Agar Anda bisa mendapatkan keuntungan yang terbaik dari KPR, sangat disarankan bagi Anda untuk memilih bank dengan reputasi yang baik mengenai hal ini. Coba bandingkan bank-bank yang bisa menyediakan layanan KPR dengan fokus pada skema angsurannya, syarat pengajuan KPR, jenis bunga, kebijakan yang berlaku jika ternyata Anda bisa melakukan pelunasan lebih awal, dan hal-hal lain yang sekiranya penting. Kemudian, pastikan Anda menyimpan semua dokumen yang berhubungan dengan KPR dengan baik. Dan sebaiknya pembayaran DP hanya dilakukan setelah surat persetujuan kredit diterima.

4. Over Kredit

Istilah ini mengacu pada metode pembelian rumah dengan sistem memindahkan pinjaman rumah yang sudah berjalan di sebuah bank kepada bank yang lainnya. Apa sih keuntungan dari metode ini? yang pertama adalah kemudahan bagi Anda untuk melakukan balik nama untuk sertifikat rumah walalupun biaya kredit rumah pada bank itu sendiri belum lunas. Hal ini bisa Anda lakukan dengan melakukan over kredit rumah dari pihak-pihak sebelumnya melalui jalur perbankan. Namun perlu diingat, meskipun Anda bisa melakukan balik nama, pengambilan sertifikat tetap hanya bisa dilakukan ketika kredit sudah lunas.

Sebagai debitur baru, Anda tidak harus melakukan proses pembayaran di bawah nama si pengkredit atau pelaku over kredit rumah. Anda tetap dapat mengangsur biaya perkreditan di bawah nama Anda sendiri. Dan untuk mengurus peralihan hak atas tanah yang dilakukan dengan bantuan notaris juga terbilang mudah dan cepat jika Anda memilih metode over kredit ini. Keuntungan terakhir adalah biaya yang Anda keluarkan cenderung lebih sedikit jika dibandingkan dengan biaya yang Anda keluarkan jika melalui bank.

Ada hal yang harus Anda pahami mengenai metode over kredit ini. Dengan mendapatkan pinjaman yang baru, otomatis bunga yang digunakan juga akan berubah dan akan mengikuti jumlah bunga tetap pinjaman yang baru. Nah di sini sifatnya untung-untungan. Bisa jadi bunganya akan lebih rendah atau malah lebih tinggi. Untuk mebuat Anda memahami hal ini secara lebih mudah, mari kita ibaratkan Anda memiliki kredit rumah yang sudah memasuki tahun ketiga. Bunga mengambangnya (floating interest rate) berada di angka 12% per tahunnya. Nah, jika Anda melakukan over kredit, artinya Anda mengajukan kredit yang baru, maka suku bunga yang akan diberlakukan di awal tahun pinjaman adalah bunga yang tetap (fixed rate) bukan lagi bunga mengambang. Dan besarannya berkisar pada angka 9 – 10%. Jadi pada dasarnya besaran bunga akan menjadi lebih rendah dibandingkan dengan pinjaman sebelumnya. Namun, sekali lagi, hal ini bergantung pada suku bunga yang berlaku dan juga kebijakan bank selaku kreditur.

Sebagai tambahan informasi, Anda juga bisa mendapatkan tambahan dana pinjaman dari pinjaman baru yang Anda ajukan. Dibandingkan dengan plafon pinjaman sebelumnya, pinjaman yang baru ini akan lebih tinggi nilainya. Akan tetapi ada hal yang harus dicatat di sini, yaitu nilai jaminannya mendukung. Jaminan ini nantinya akan dinilai ulang oleh bank yang baru dan bank yang baru juga akan melihat kemampuan Anda untuk membayar cicilan yang nilainya lebih besar.

Nah, sekarang seharusnya Anda sudah sedikit paham tentang metode over kredit ini, bukan? Jika Anda tertarik, ada baiknya Anda mengetahui kekurangannya agar Anda nanti tidak kaget. Kerugian yang pertama adalah kenyataan bahwa debitur baru atau pembeli akan mengalami kesulitan untuk melakukan proses pengajuan pada bank yang bersangkutan. Ya, melakukan over kredit bukanlah hal yang sepele. Jika Anda melakukan kesalahan, sangat mungkin akibatnya akan fatal seperti pemindahan debitur yang akan berdampak pada keabsahan atau pertanggung jawaban pelunasan rumah tersebut. Inilah kenapa pihak Analisis Kredit Bank akan melakukan proses yang mendalam terlebih dahulu dan biasanya akan memakan waktu yang lama.

Anda juga harus tahu bahwa over kredit rumah yang dilakukan melalui bank umumnya akan memakan biaya yang lebih mahal. Kenapa seperti itu? Hal ini terjadi karena proses perpindahan debitur akan berbeda prosedurnya di tiap bank. Ketentuannya juga bisa berbeda. Karena itulah, over kredit rumah, jika tidak dilakukan melalui bank, biasanya akan dianggap sedikit lebih menguntungkan. Alasannya adalah karena pihak penjual yang membutuhkan dana dapat menawarkan harga yang cenderung lebih murah dan dengan biaya yang lebih sedikit. Akan tetapi ada konsekuensi yang harus dihadapi jika over kredit tidak dilakukan melalui bank atau dilakukan melalui notaris saja. Sertifikat akan tertahan di bank yang akan digunakan oleh bank sebagai jaminan di bawah nama si penjual. Sebagai pembeli, tentu saja hal ini akan membuat kita merasa was-was, bukan? Ada kemungkinan si penjual tiba-tiba memilih untuk melunasi cicilan dan kemudian mengambil sertifikat tanpa ada pemberitahuan pada debitur yang baru. Untuk mengantisipasi hal ini, over kredit sebaiknya dilakukan dengan sepengetahuan pihak bank yang akan menyatakan pembeli adalah penjamin yang baru.

Jika Anda penasaran dengan metode over kredit ini, sebenarnya ada dua cara yang bisa Anda lakukan untuk memprosesnya. Dan kedua cara tersebut sebenarnya sudah sedikit dibahas sebelumnya.

• Yang pertama adalah melalui bank. Proses yang dilakukan melalui bank adalah proses yang dilakukan secara resmi melalui proses alih debitur. Untuk melakukannya ada beberapa langkahnya dan bisa Anda lihat di bawa
• Anda bisa mulai dengan mendatangi bagian kredit administrasi di bank atau bagian customer service. Katakan maksud Anda jika Anda ingin mengajukan peralihan hak kredit.
• Lakukan pengajuan permohonan kredit yang akan membuat Anda sebagai debitur yang baru dan akan menggantikan posisi penjual sebagai debitur yang lama.
• Apabila pengajuan permohonan kredit tersebut disetujui oleh bank, sebagai pembeli, Anda akan menandatangani perjanjian kredit baru dengan menggunakan atas nama Anda sendiri. Setelah itu Anda juga akan melakukan penandatanganan Akta Jual Beli dan Pengikatan Jaminan (SKMHT).
• Pahami bahwa metode over kredit melalui bank memungkinkan Anda untuk membalik nama sertifikat ke atas nama pembeli meskipun kondisi sertifikat tetap menjadi jaminan di bank dan hanya bisa diambil setelah cicilan kredit lunas. Dan Anda juga bisa melakukan angsuran kredit dengan menggunakan nama Anda sendiri sebagai pembeli. Akan tetapi, kekurangannya adalah prosesnya yang cenderung rumit dan memakan waktu. Kemungkinan permohonan untuk diterima juga cukup kecil. Kalaupun diterima, biaya yang harus dibayarkan untuk alih debitur relatif lebih besar karena harus melalui ketentuan dan prosedur yang berdasarkan pada kebijaksanaan masing-masing bank.

Proses yang kedua adalah over kredit di hadapan notaris. Jika dibandingkan dengan metode melalui bank, proses ini tidak sesempurna jika alih debitur dilakukan secara langsung. Akan tetapi, metode ini tetap terbilang cukup aman. Dan pengoperan hak atas tanah serta bangunannya akan menggunakan akta dari notaris. Langkah-langkah yang dilakukan untuk proses over kredit di hadapan notaris bisa dilihat di bawah ini.

• Kedua belah pihak penjual dan pembeli datang langsung ke notaris dengan membawa berkas yang lengkap.
• Akad pengikat jual beli atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan akan dibuatkan untuk pembeli dan penjual. Akad inilah yang dimaksud dengan surat kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan kuasa untuk mengambil sertifikat.
• Kemudian pihak penjual melakukan penandatanganan surat pemberitahuan pada bank mengenai proses peralihan hak atas tanah yang dimaksud. Dengan demikian setelah pengalihan sudah dilakukan, penjual sudah tidak berhak lagi untuk melakukan pelunasan sendiri dan mengambil sertifikat asli yang berkenaan pada bank karena haknya sudah dialihkan meskipun sertifikatnya masih menggunakan atas nama penjual.
• Akta tersebut kemudian disalin dan penjual bersama dengan pembeli memberikan salinan akta-akta tersebut pada bank.
• Kelebihan dari proses over kredit di hadapan notaris ini adalah prosesnya yang lebih cepat, mudah dan biayanya lebih murah.
• Akan tetapi kelemahannya adalah bagaimana sertifikat masih atas nama penjual dan dijaminkan ke bank. Bila peralihan hak ini tidak diberitahukan ke bank bisa-bisa nanti penjual akan melakukan pelunasan dan mengambil sertifikat asli.
• Selanjutnya Anda juga harus memahami berbagai jenis dokumen yang berhubungan atau dianggap sebagai data objek jual beli tanah dan bangunan. Adapun jenis-jenisnya bisa Anda lihat di bawah.
• Fotocopy perjanjian kredit dan surat penegasan perolehan kredit
• Fotocopy sertifikat yang juga berisi keterengan atau stempel dari bank yang menyatakan bahwa tanah atau bangunan yang dimaksud dengan berada pada posisi dijaminkan kepada bank.
• Fotocopy dokumen IMB
• Fotocopy dokumen SPPT PBB untuk 5 tahun terakhir yang dilengkapi dengan STTS atau Surat Tanda Terima Setoran.
• Fotocopy bukti sudah membayar setoran yang terakhir tepat sebelum melakukan proses over kredit.
• Menunjukkan buku tabungan yang akan digunakan untuk membayar angsuran nantinya. Yang ditunjukkan adalah buku tabungan yang asli dan fotocopy-nya
• Dokumen yang menunjukkan data penjual dan pembeli.
• Fotocopy KTP suami atau istri jika memang sudah berkeluarga
• Fotocopy kartu keluarga.
• Fotocopy akta atau bukti nikah.
• Fotocopy keterangan sebagai WNI jika Anda sudah pernah melakukan ganti nama atau untuk WNI keturunan.
• Menunjukkan NPWP atau Nomor Pokok Wajib Pajak.
• Menunjukkan slip gaji terakhir.
• Menunjukkan surat keterangan masih bekerja dan masih menerima penghasilan.
• Fotocopy mutasi rekening untuk masa 3 bulan yang terakhir.

Supaya Anda bisa melakukan proses over kredit yang aman, ada beberapa tips yang bisa Anda lakukan. Yang pertama adalah untuk tetap waspada akan bahaya dan juga kegagalan yang bisa saja terjadi. Ya, meskipun proses ini terbilang aman dan bisa jadi pilihan yang bagus, bersikap waspada tetap merupakan yang hal yang sebaiknya Anda lakukan. Sudah banyak sekali kasus yang menunjukkan kesalahan yang terjadi yang kemudian berakibat fatal tidak hanya bagi pembeli tapi juga penjual. Jika Anda ingin tahu contohnya, coba lihat ilustrasi bagaimana seorang penjual yang tidak terlalu teliti melihat kemampuan pembeli dan juga mengecek kelengkapan dokumen-dokumennya. Pihak pembeli bisa saja mencoba untuk memaksakan diri melakukan over kredit yang malah ujung-ujungnya tidak bisa dilunasi. Kondisi akan semakin diperparah jika ternyata prosesnya dilakukan tanpa melalui bank tapi hanya disaksikan notaris saja.

Inilah kenapa sangat penting bagi Anda untuk melakukan pemberitahuan pada pihak bank mengenai kedudukan siapa yang memegang jaminan baru dan juga yang lama yang nantinya akan dialihkan atau diover. Dengan demikian, posisi Anda sebagai pembeli akan lebih aman sampai nanti waktunya pelunasan yang memungkinkan Anda untuk mengambil sertifikatnya. Kemudian, jangan pernah melakukan over kredit hanya di bawah peralihan tangan saja tanpa disaksikan oleh notaris atau tanpa sepengetahuan bank saja. Bisa-bisa nantinya akan terjadi masalah hukum. Dan pastikan untuk meneliti semua data dan dokumen yang akan dialihkan. Sebagai pembeli, cari tahu dan pastikan bahwa rumah tersebut sudah ditempati oleh penjual dalam jangka waktu 5 tahun atau 20 tahun jika properti yang Anda beli adalah rusunawa. Mengapa demikian? Alasannya adalah karena jangka waktu itu adalah jangka waktu minimal agar properti bisa dialihkan proses kreditnya. Jika melanggar maka akan ada sanksi hukum yang menunggu. 

Apabila Anda sudah mantap untuk membeli rumah dengan sistem KPR, ini dia beberapa langkah atau cara yang akan Anda lakukan.

1. Pertimbangkan Hal-hal Ini Terlebih Dahulu

Yang pertama adalah untuk memilih tipe rumah yang sesuai dengan kemampuan Anda. Jangan pernah memaksakan untuk membeli rumah yang besar dan mewah kalau nantinya cicilannya akan mencekik leher Anda. Berusahalah untuk bijaksana dalam memilih rumah yang akan dibeli dan utamakan kondisi keuangan Anda sebagai bahan pertimbangan.

Yang kedua, cobalah untuk membuat skema cicilan per bulan. Dan masukkan variabel usia Anda di sana. Bila penyedia KPR menyadari usia Anda masih cukup muda, penyedia KPR bisa memberikan masa cicilan yang lebih lama hingga 20 tahun. Sangat penting bagi Anda untuk melakukan simulasi penghitungan ini agar mengetahui biaya cicilan yang menjadi tanggungan Anda nantinya. Dan pastikan untuk selalu disiplin melakukan pembayaran karena jika tidak, akibatnya bisa fatal sampai ke penyitaan rumah.

Lihat juga kondisi keuangan Anda saat mengajukan KPR. Agar amannya, jangan sampai besaran cicilan sampai melebihih 1/3 dari penghasilan Anda. Jika Anda paksakan, bisa-bisa jadi tidak sehat bagi Anda karena jika terjadi sesuatu yang darurat, Anda tidak punya dana untuk mengcovernya. Dan apabila Anda masih memiliki tanggungan hutang, ada baiknya Anda jangan mengambil KPR terlebih dahulu dan menyelesaikan tanggungan hutang itu dulu.

Anda harus paham bahwa tiap bank dan lembaga keuangan yang menawarkan KPR memiliki suku bunga yang berbeda-beda. Kisarannya antara 8% – 12%. Cermati perbedaan suku bunga ini supaya Anda tidak mengalami resiko penumpukan beban bunga KPR. Jangan sampai Anda mengalalmi kondisi besar pasak daripada tiang.

Coba lakukan pertimbangan dalam memilih tenor KPRnya. Seberapa lama Anda sebaiknya mengambil jangka waktu cicilannya. Semakin lama, tentu saja akan lebih murah cicilan perbulannya. Kondisi ini akan lebih cocok bagi Anda yang penghasilannya tidak terlalu tinggi. Tapi sebagai konsekuensinya, Anda akan memiliki kewajiban untuk membayar cicilan yang lebih lama juga.

2. Bertemu dengan Pihak Bank

Usahakan untuk tidak mengajukan KPR hanya ke satu bank saja. Sebisa mungkin ajukan langsung ke 3 – 5 bank sekaligus. Apa tujuannya? Tujuannya adalah untuk memperbesar peluang Anda mendapatkan persetujuan KPR. Perhatikan juga promo-promo menarik yang ditawarkan oleh bank dan lihat bunga kreditnya. Mana yang paling rendah. Tapi kelemahan dari hal ini adalah besarnya biaya appraisal (kita akan membahasnya nanti) yang lebih besar karena masing-masing bank sudah memiliki jasa appraisalnya sendiri.

Ketika bertemu dengan pihak bank, pastikan Anda sudah memenuhi syarat-syaratnya. Anda harus merupakan Warga Negara Indonesia dengan usia 21 tahun ke atas atau Anda sudah menikah meskipun belum berumur 21 tahun. Anda harus membawa berbagai dokumen yang mencakupi KTP, kartu keluarga, rekning tabungan, dan juga NPWP. Jika Anda seorang pegawai, Anda juga harus membawa surat keterangan kerja serta slip gaji. Dan jika Anda seorang wirausahawan atau pengusaha, sertakan aspek legalitas usaha seperti TDP dan SIUP usaha Anda dan juga membawa laporan keuangan usaha Anda yang menunjukkan laporan rugi-laba. Selain itu, ada juga dokumen yang harus diminta dari penjual rumah yang ingin Anda ajukan KPR-nya yang mencakupi fotocopy sertifikat rumah, fotocopy IMB, fotocopy pembayaran PBB tahun terakhir, dan surat kesepakatan jual-beli rumah yang ditandatangani oleh penjual dan pembeli di atas materai.

3. Fase Appraisal

Fase ini berhubungan dengan proses survey yang dilakukan oleh bank untuk menentukan harga rumah yang ingin Anda beli secara KPR. Dan tahapan ini hanya berlaku untuk rumah bekas atau second. Untuk rumah baru, tahap ini ditiadakan karena biasanya pihak bank sudah melakukan kerja sama dengan developer untuk menentukan taksiran harga dan juga plafon KPRnya. Biaya appraisal adalah sekitar Rp 450 ribu sampai Rp 1 juta dan biaya ini biasanya akan diminta di muka sebelum proses appraisal dilakukan. Jadi jika ternyata permohonan KPR Anda tidak diterima, maka ongkos appraisal ini akan hangus. Tapi ada juga bank yang membebankan biaya appraisal ini setelah permohonan KPR disetujui.

Setelah proses appraisal selesai, bank akan mengabari pembeli mengenai taksiran harga rumah yang diinginkan. Misalnya saja, harga taksirannya adalah Rp 400 juta. Dari harga taksiran itu, pihak bank hanya akan memberikan pinjaman sebesar 80% dari harga appraisal dan sisa 20%-nya menjadi tanggungan Anda. Artinya, jika harga taksiran adalah Rp 400 juta, maka pihak bank akan menanggung sebesar Rp 320 juta dan sisa Rp 80 jutanya harus Anda bayarkan ke penjual rumah. Harga ini masih belum mencakupi ongkos KPR yang biasanya besarnya adalah 7% – 10% dari total pinjaman yang diberikan oleh bank.

4. Surat Perjanjian Kredit

Pastikan Anda membaca baik-baik Surat Perjanjian Kredit sebelum Anda melakukan akad kredit dan fokus pada bagian besaran bunga. Untuk masalah ini Anda harus paham bahwa ada dua jenis bunga dalam KPR yaitu bunga tetap (fixed) dan bunga mengambang (floating). Bunga tetap adalah jenis bunga dengan nilai yang sama untuk periode yang sudah disepakati. Sebagai contoh, bunganya adalah 8% untuk cicilan 2 tahun pertama. Kemudian bunga mengambang nilainya berubah-ubah sesuai dengan ketentuan yang diberikan oleh bank. Besaran bunga ini tergantung dengan pasar suku bunga dan kondisi ekonomi. Jika kondisi ekonomi sedang baik, biasanya bunga KPR akan menjadi rendah dan demikian sebaliknya.

Perhatikan juga bagian penaltinya. Penalti biasanya mengacu pada biaya yang akan dibayarkan apabila debitur melunasi sebagian atau seluruh pinjaman sebelum durasi waktu kredit berakhir. Sebagai contoh, jika sudah disepakati debitur mengambil kredit dengan jangka waktu 15 tahun tapi ternyata di tahun ke-10 debitur sudah akan melunasinya karena kebetulan sedang mendapatkan rezeki lebih, maka bank akan memberikan penalti yang besarnya 1% dari sisa pokok kreditnya.

Lihat juga bagian rincian biaya KPR. Berapakah cicilan per bulan yang harus dibayarkan oleh Anda? Berapa biaya notarisnya? Biaya biaya provisinya? Apakah ada biaya-biaya lain seperti pajak dan asuransi?

5. Penunjukan Notaris

Langkah yang selanjutnya adalah melakukan penunjukan terhadap notaris. Notarislah yang nantinya bertanggung jawab dengan mengurus legalitas segalam macam dokumen. Biasanya pihak bank yang akan melakukan penunjukan notaris dengan persetujuan dari debitur pastinya.

6. Penandatanganan Akad

Pada proses penandatanganan akad ini akan ada dua jenis akad yang harus ditandatangani. Yang pertama adalah akad jual-beli dan yang kedua adalah akad kredit. Dalam penandatanganan akad kredit, terdapat beberapa langkah yang harus dilakukan. Langkah awalnya adalah melunasi biaya administrasi KPR dan juga biaya notaris. Kemudian akan dilakukan penjadwalan penandatanganan akad kredit kepada pihak bank dan juga notaris. Untuk hal ini, Anda harus tahu bahwa semakin cepat maka akan semakin baik juga. Kemudian, dokumen-dokumen yang diperlukan akan diserahkan ke notaris termasuk berkas-berkas rumah juga diserahkan ke notaris. Lalu, notaris akan mengecek keabsahan dari dokumen-dokumen tersebut sebelum akhirnya notaris menjadi saksi penandatanganan akad bersama pihak penjual dan petugas dari bank. Semua pihak diwajibkan untuk menunjukkan KTP dan KK asli yang kemudian dilanjutkan dengan pembacaan hak dan kewajiban masing-masing pihak.

Sebagai syarat untuk membuat AJB, ada beberapa dokumen yang harus dilampirkan. Dokumen-dokumen tersebut mencakupi dokumen PBB selama 5 tahun terakhir, sertifikat tanah atas nama penjual, dokumen IMB, bukti pembayaran listrik, telepon dan air yang terakhir, dokumen pendukung personal seperti fotokopi KTP, fotokopi NPWP, fotokopi kartu keluarga dan lain sebagainya. Jika dokumen sudah lengkap, maka pemrosesan pembuatan AJB akan segera dilakukan. Pejabat yang berwenang akan melakukan pemeriksaan terhadap keaslian dari dokumen-dokumen termasuk sertifikat tanah. Untuk biaya pembuatan AJB adalah 5% dari harga transaksi penjualan properti. AJB nantinya akan terbit dalam 2 lembar dan keduanya asli. Satu lembar akan disimpan di kantor PPAT dan satu lembar lainnya akan diberikan pada Badan Pertanahan Nasional (BPN) yang akan digunakan untuk keperluan balik nama. Sementara pihak penjual dan pembeli hanya akan mendapatkan salinannya saja.

7. Proses Transfer Uang

Proses selanjutnya adalah mentransfer uang pembelian rumah kepada pihak penjual yang akan dilakukan oleh bank. Lalu notaris akan melakukan proses balik nama sertifikat rumah menjadi atas nama pembeli setelah transfer uang dilakukan. Sertifikat tersebut beserta dengan IMB dan PBB yang asli akan diserahkan kepada bank sebagai jaminan KPR.

8. Menerima Kunci Rumah

Tahapan yang terakhir adalah serah terima kunci. Di tahapan ini, pembeli diperbolehkan untuk mengambil fotokopi sertifikat, akta jual-beli, dan juga IMB ke notaris dalam jangka waktu tiga bulan setelah penandatanganan akad kredit. 

Jawabannya adalah tidak selalu. Bank memiliki otoritas untuk menilai apakah nasabah memiliki potensi untuk gagal melunasi cicilan atau tidak. Nah oleh karenanya, agar permohonan KPR diterima, sangat penting untuk memperhatikan hal-hal berikut ini. Yang pertama adalah mengenai masalah besaran cicilan. Bank biasanya menghitung besaran cicilan adalah 30% atau 1/3 dari total penghasilan. Jadi, jika Anda ingin mengambil besaran cicilan per bulan adalah Rp 2 juta, maka gaji Anda harus minimal Rp 6 juta. Bank juga akan memerika riwayat kredit nasabah. Apabila ternyata ditemukan masih ada hutang kartu kredit, kemungkinan besar permohonan KPR akan ditolak. Permohonan KPR Anda juga kemungkinan akan ditolak jika Anda menggunakan layanan kredit lain dari bank untuk keperluan membayar DP rumah. Dan yang pasti, bank akan melakukan survey secara langsung untuk mengkonfirmasi data nasabah. Sebagai contoh, jumlah gaji dan pekerjaan nasabah. Apabila ternyata data yang diberikan oleh nasabah berbeda dari hasil survey temuan bank, sudah bisa dipastikan permohonan akan ditolak. Dan pastikan untuk memenuhi semua persyaratan agar kemungkinan permohonan KPR Anda untuk diterima semakin besar.

Sedikit banyak hal ini sudah dibahas di atas. Tapi kita akan membahasnya secara lebih mendetail lagi di sini. Yang jelas, hal pertama yang harus Anda lakukan adalah untuk melengkapi dokumen yang menjadi persyaratan kredit. Semakin lengkap dokumennya, maka akan semakin memuluskan prosesnya. Jujurlah dengan dokumen Anda sendiri dan jangan mencoba untuk memanipulasi data khususnya untuk masalah kemampuan finansial. Bisa-bisa nanti malah akan merusak kredibilitas Anda sebagai nasabah.

Jika Anda menemukan performa finansial Anda tidak terlalu baik saat ini, ada baiknya Anda mencoba untuk memperbaikinya sebelum mengajukan permohonan KPR. Jika masih ada tanggungan hutang, usahakan untuk melunasinya terlebih dahulu termasuk hutang kartu kredit. Bank Indonesia memiliki semua catatan kredit Anda jadi Anda tidak bisa berbohong mengenai hal ini.

Anda juga harus menyadari kemampuan finansial Anda sendiri. Sebagai informasi bagi Anda, saat ini Bank Indonesia sudah mengeluarkan kebijakan baru mengenai KPR yaitu uang muka tidak lagi dibiayai oleh bank. Sebanyak sekitar 30% dari harga jual yang dijadikan sebagai uang muka akan ditanggung sepenuhnya oleh pembeli. Jadi pastikan Anda menyiapkan dana tersebut. Selain itu, sadari juga mengenai kemampuan Anda membayar cicilan perbulan nantinya. Rasio cicilan yang masuk akal menurut bank adalah di bawah angka 30% dari total penghasilan yang Anda dapatkan.

Sangat disarankan bagi Anda untuk memilih lokasi rumah yang baik. Entah itu perumahan baru di Palembang atau rumah bekas/second, pastikan lokasinya sebaik mungkin. Lokasi rumah akan sangat menentukan persetujuan dari bank. Besar kemungkinan permohonan Anda akan ditolak jika lokasinya tidak strategis. Sebagai contoh, tidak ada akses masuk untuk mobil. Perhatikan juga kondisi sekitar lokasi. Permohonan KPR Anda besar kemungkinan akan ditolak jika lokasi rumah yang ingin Anda beli berada di dekat pemakaman.

Ketika Anda bertemu dengan pihak bank, usahakan penampilan Anda terlihat meyakinkan. Cobalah untuk memakai pakaian yang rapi, sopan, dan bersih. Tampillah dengan pembawaan yang percaya diri saat berbicara dengan pihak bank. Berpikirlah bahwa Anda sedang mencoba untuk melamar kerja. Yakinkan bank bahwa Anda benar-benar bisa melunasi kredit yang akan diberikan.

Dan tips yang terakhir adalah untuk memilih bank dengan suku bunga yang rendah dan menawarkan prosedur pengurusan permohonan KPR yang mudah. Sebagai pembeli, Anda memiliki hak untuk mengajukan KPR ke banyak bank sekaligus. Usahakan untuk mengajukan ke paling tidak 3 bank. Sebagai tips tambahan, usahakan untuk mengutamakan bank-bank baru, bank syariah, dan bank swasta. Ketiga jenis bank ini biasanya akan menawarkan bunga yang lebih terjangkau dan proses yang relatif lebih mudah. Tapi ingatlah, jika Anda mengajukan permohonan KPR ke banyak bank, Anda bertanggung jawab dengan biaya appraisal atau surveynya juga. 

Seperti yang sudah disebutkan jauh di atas, membeli rumah itu pasti membutuhkan biaya. Bahkan jika Anda membeli dari orang yang jual rumah murah di Palembang, pembelian ini pasti tetap akan melibatkan uang dengan jumlah yang tidak sedikit. Sadari mengenai hal ini termasuk juga biaya tambahan lain yang sudah disebutkan sebelumnya agar Anda bisa bersiap-siap agar tidak kehabisan uang nantinya. Selain biaya pembelian rumah, Anda juga masih harus menyiapkan berbagai dana ekstra lainnya seperti biaya renovasi dan biaya untuk membeli perabotan untuk mengisi rumah. Agar Anda tidak jatuh miskin setelah membeli rumah untuk pertama kalinya, silakan coba lihat tips-tips di bawah ini.

• Pahami bahwa DP yang besar akan memberikan cicilan yang lebih ringan. Akan lebih bijaksana bagi Anda untuk menabung lebih lama guna mengumpulkan DP yang lebih besar supaya nantinya cicilan per bulan Anda lebih ringan.
• Apabila Anda tidak memiliki dana yang cukup besar untuk keperluan DP, mungkin Anda bisa meminjam dari kerabat untuk meningkatkan jumlah DP Anda. Kemudian Anda nantinya bisa mencicil pinjaman secara bertahap sehingga tidak akan terlalu memberatkan bagi Anda.
• Coba tanyakan promosi yang sedang ditawarkan oleh pengembang. Saat ini sudah banyak pengembang yang bisa memberikan keringanan pembayaran DP yang bisa dibayar dengan cara mencicil beberapa kali.
• Sangat disarankan untuk memilih masa tenor yang panjang. Memang, hal ini akan membuat Anda berada dalam kondisi berhutang dalam waktu yang lebih lama. Namun ingatlah bahwa nantinya akan lebih ringan bagi Anda dalam membayar cicilan per bulannya. Semakin panjang masa tenor, maka akan semakin murah cicilan Anda.
• Selalu pastikan bahwa semua angsuran yang menjadi tanggungan Anda besarnya tidak lebih dari 50% dari total pemasukan Anda setiap bulan.
• Cobalah untuk menahan diri dalam mengisi rumah dengan furnitur. Hal ini akan memberatkan kondisi finansial Anda nantinya. Ada baiknya Anda membeli furnitur yang penting-penting saja terlebih dahulu dan secara bertahap mulai mengisinya sedikit demi sedikit agar tidak memberatkan kondisi keuangan Anda. 

Supaya Anda lebih siap lagi dengan kondisi finansial Anda berkenaan dengan keinginan Anda membeli rumah, sangat penting bagi Anda untuk mengetahui biaya-biaya apa saja yang akan Anda bayarkan dalam proses jual beli rumah. Penjelasannya bisa Anda temukan di bawah ini.

1. Biaya Pengecekan Sertifikat

Ya, pengecekan sertifikat membutuhkan biaya dan biaya ini yang akan Anda bayarkan untuk pertama kalinya dalam tata cara jual beli rumah. Melalui notaris, pembeli akan melakukan pengecekan sertifikat ke Kantor Badan Pertanahan Nasional. Tujuannya untuk memastikan legalitas sertifikat apakah memang benar tidak sedang bersengketa seperti menjadi barang sitaan atau bahkan pemblokiran. Apabila ditemukan kondisi diblokir atau disita, secara otomatis proses jual beli langsung batal. Namun ada pengecualian yaitu jika pemblokiran diangkat oleh pihak yang berwenang. Sebagai contoh, jika sengketanya melibatkan pengadilan, maka yang bisa menghapus masalah sengketa tersebut adalah pihak pengadilan juga.

2. Biaya Akta Jual Beli

Selanjutnya adalah biaya AJB yang diresmikan dan dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). PPAT ini nantinya akan mendapatkan imbalan jasa yang besarnya adalah 1% dari nilai transaksi. Jadi jika nilai jual beli yang disepakati oleh penjual dan pembeli adalah Rp 1 miliar, maka PPAT mendapatkan biaya jasa sebesar Rp 10 juta. Dan yang berkewajiban untuk membayar biaya ini adalah pihak pembeli.

3. Biaya Akta Kuasa untuk Menjual

Biaya ini sebenarnya sifatnya opsional atau tidak harus karena akta kuasa hanya dikeluarkan jika pihak penjual tidak melakukan penjualan secara langsung melainkan diwakilkan oleh orang lain yang dikuatkan dengan surat kuasa. Akta Kuasa untuk Menjual ini harus dibuat melalui PPAT dan besar biayanya adalah 1% dari nilai yang disepakati. Yang berkewajiban untuk membayar biaya ini adalah pihak penjual.

4. Biaya Akta Pengikat Jual Beli (PJB)

Notarislah yang mengeluarkan PJB apabila dinilai ada sebab-sebab khusus mengapa proses jual beli masih belum bisa dilakukan sampai tuntas. Bisa jadi ada pembayaran yang belum dilunasi, atau ada pajak yang belum dibayarkan, dan lain sebagainya. Dengan akta ini, hak atas rumah atau bangunan masih menjadi milik pemilik lama sampai AJB tuntas ditandatangani.

5. Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)

Biaya ini dibayarkan pada saat mengajukan peralihan hak atau balik nama. Untuk besar biayanya adalah perseribu/mill dari Nilai Objek Pajak (NJOP) tanah.

6. Biaya PPh (Pajak Penghasilan)

Besar dari PPh dari transaksi jual beli properti adalah 2,5% dari total transaksi. Biaya PPh ini dibayarkan sebelum Akta Jual Beli ditandatangani dan disetorkan pada bank yang ditunjuk untuk menerima pembayaran. Lalu, pembayaran tersebut akan divalidasikan kepada kantor pajak yang terdekat dan biaya PPh ini dibebankan pada pihak penjual.

7. Biaya PPN (Pajak Pertambahan Nilai)

Pembayaran PPN hanya terjadi satu kali saja yaitu saat membeli properti baru yang dilakukan dari pihak developer ataupun individu. Nilai dari PPN ini adalah 10% dari nilai transaksi apabila nilai properti di atas Rp 36 juta. Pembayaran PPN ini bisa dilakukan melalui developer atau jika Anda membeli dari perorangan atau individu, Anda harus membayarkannya paling lambat pada tanggal 15 di bulan berikutnya setelah transaksi. Kemudian disusul dengan proses pelaporan di kantor pajak selambat-lambatnya tanggal 20 pada bulan setelah pembayaran dilakukan.

8. Biaya Administrasi Bank, Appraisal, dan Asuransi

Jika Anda membeli secara KPR, biaya-biaya di atas akan menjadi tanggungan Anda karena termasuk dalam persyaratan pengajuan KPR. Besarnya berkisar antara 1% – 6% dari nilai pinjaman KPR yang Anda dapatkan. Besaran biaya-biaya tersebut tercantum dengan jelas pada SP3K atau Surat Penegasan Persetujuan Penyediaan Kredit yang dikeluarkan oleh bank yang memberikan KPR pada Anda. Dan sumber pembayaran biaya-biaya di atas harus berasal dari dana pribadi penjual dan pembeli.

9. Biaya PBB (Pajak Bumi dan Bangunan)

Sudah merupakan kewajiban setiap pemilik properti untuk membayar PBB setiap tahunnya. Dan hal ini diatur dalam Undang-undang No. 12 Tahun 1985. Batas nilai jual properti yang kena pajak minimal adalah sebesar Rp 8 juta. Biaya tersebut harus dibayarkan setiap tahun dengan jumlah 0,5% dari Nilai Jual Kena Pajak. Untuk benar-benar bisa mengetahui berapa biaya PBB yang harus Anda bayarkan dengan menggunakan rumus tersebut, Anda harus tahu terlebih dahulu beberapa aspek yang mempengaruhinya seperti NJOP Tanah atau harga tanah, NJOP Bangunan atau harga bangunan, NJOP Tanah dan Bangunan secara menyeluruh, Nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) yang besaran paling tinggi secara regional adalah Rp 12 juta. Kemudian ada lagi aspek Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) yang besarnya adalah 20% jika harga rumah kurang dari Rp 1 miliar dan 40% jika harganya lebih dari 1 miliar yang dilihat dari NJOP. Untuk mempermudah Anda memahami tentang hal tesebut, ada baiknya Anda melihat contoh di bawah ini.

Anggaplah Anda akan membeli rumah yang memiliki dua lantai dan ukuran bangunannya secara total adalah 200 m2. Sementara, jika dilihat, luas tanahnya adalah 300 m2. Ketika Anda melakukan survey, harga tanah di area tersebut adalah Rp 700 ribu per meter perseginya dan nilai bangunannya adalah Rp 600 ribu per meter persegi. Cara menghitung PBB yang dibayarkan setiap tahunnya adalah seperti ini:

Harga tanah total = Rp 700 ribu x 300 m2 = Rp 210 juta.

Harga bangunan total = Rp 600 ribu x 200 m2 = Rp 120 juta.

Harga tanah dan bangunan = Rp 210 juta + Rp 120 juta = Rp 330 juta.

Perhitungan NJOP PBBnya = Harga keseluruhan – NJOPTKP = Rp 330 juta – Rp 12 juta = Rp 318 juta.

Sementara perhitungan NJKP = 20% x Rp 318 juta = Rp 63.600.000.

Dari perhitugan di atas bisa dilihat bahwa PBB yang dibayarkan tiap tahun adalah 0,5% x Rp 63.600.000 = Rp 318.000.

10. Biaya Perolehan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB)

BPHTB dibebankan pada pihak pembeli dan sudah diatur dalam Undang-undang No. 21 Tahun 1997. Menurut Undang-undang tersebut, objek pajak yang terlibat berupa perolehan hak atas tanah dan bangunan yang dilakukan oleh individu maupun oleh badan tertentu. Dan objek pajak tersebut meliputi jual beli, tukar menukar, hibah wasiat, hibah biasa, hadiah, pendapatan dalam perseroan atau badan hukum, penunjukan pembeli dalam lelang, pemisahan hak yang berujung pada peralihan, dan juga pemberian hak baru karena kelanjutan pelepeasan pajak dan di luar pelepasan pajak.

Rumus perhitungan BPHTB adalah 5% dari (NJOP – NPOTKP).

Untuk nilai NPOTKP sendiri nilainya bisa berbeda dari satu daerah ke daerah lainnya. Sebagai contoh, di Palembang sendiri saat ini nilai NPOTKPnya adalah Rp 60.000.000. Jika mengacu pada contoh perhitungan BPHTB seperti yang sudah disebutkan di atas, maka:

5% x (NJOP Tanah dan Bangunan – NPOTKP) = 5% x (Rp 330.000.000 – Rp 60.000.000) = 5% x Rp 270.000.000 = Rp 13.500.000.

Untuk semakin mempermudah Anda memahami biaya-biaya mana saja yang ditanggung oleh pembeli dan penjual, Anda bisa melihatnya di penjabaran di bawah ini:

1. Biaya yang Ditanggung Pembeli

Adapun yang akan ditanggung oleh pihak pembeli meliputi harga tanah/bangunan, BPHTB, biaya notaris/PPAT, biaya balik nama, biaya akta jual beli, biaya pengurusan sertifikat, pajak pembelian yang perhitungannya adalah 5% dari NJOP setelah dikurang NJOPTKP. Jumlah pajak pembelian ini bisa langsung dilihat dari SPPT PBB.

2. Biaya yang Ditanggung Penjual

Sementara biaya yang ditanggung oleh pihak penjual adalah pajak penjualan, pelunasan PBB, biaya materai, dan komisi untuk agen properti yang besarnya sekitar 2,5% – 3% dari harga jual properti.

Demikianlah penjelasan terlengkap untuk membeli rumah dijual di Palembang dari A sampai Z. Semoga penjelasan di atas bisa membantu Anda dalam membeli rumah yang terbaik.